La SCPI, l’épargne de compromis

Près de 4,5 %. Il s’agit du rendement moyen des sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) en 2021. Certaines, à l’instar de celles proposées par la société Corum, frôlent les 7 %. En France, les SCPI ont généré plus de 6 milliards de collecte dans des immeubles de commerces, de bureaux ou d’appartements résidentiels.

La SCPI fait office de produit d’épargne à part entière. À l’instar d’autres placements, cet investissement immobilier répond à de multiples objectifs : préparation de la retraite, revenus complémentaires, épargne de précaution ou diversification du patrimoine.

Si leur notoriété s’affirme depuis quelques années, ces immeubles à la découpe existent depuis près de soixante ans. Après une crise majeure dans les années 1990, les investisseurs ont réorganisé le parc et les épargnants reviennent en force. Attirés par des tickets abordables (vous pouvez acheter une part de SCPI à partir de quelques centaines d’euros), les investisseurs profitent d’un contexte immobilier porteur sans se voir pénaliser par les contraintes de gestion.

En investissant dans une SCPI, vous devenez actionnaire d’une société disposant de logements, bureaux, commerces, etc., répartis où bon lui semble dans l’Union européenne. Cette diversité de profils de biens mutualise les risques et sécurise d’éventuels loyers impayés. Vos parts vous donnent droit à un rendement mensuel, trimestriel ou annuel au prorata de votre participation de départ. Vous pourrez les vendre dès que vous voudrez pour récupérer des liquidités. L’avantage majeur : la société de gestion ouverte par la SCPI se charge de l’administration des biens, de l’entretien des locaux, des formalités fiscales.

Si vous préférez soutenir des causes, sachez que beaucoup de SCPI se spécialisent et choisissent des thèmes d’investissement précis : logistique, santé, résidentiel. La société Kyaneos Pierre, par exemple, propose de financer des appartements aux loyers modérés performants d’un point de vue énergétique dans des villes moyennes. À partir de 10 000 €, vous achetez une part diluée dans 2 500 logements répartis dans toute la France. Son président, Jérémy Rouzaud veut combattre le mal-logement : "Nous achetons des immeubles dans des villes d’environ 30 000 habitants, nous en négocions le prix pour nous permettre de réaliser des travaux."

En cas d’achats ou de ventes, les mouvements d’actifs deviennent le pire cauchemar des investisseurs. Frédéric Puzin, président de la société Corum, détaille : "Avant d’acheter, il faut trouver le bon programme, s’adapter aux réglementations locales, trouver le promoteur, mettre en place le financement, sans oublier les délais notariaux. Ça peut prendre six mois. Le temps d’attente ne diffère pas beaucoup si nous cherchons à vendre." D’autant plus que l’investisseur ne reçoit pas immédiatement ses dividendes : un délai de jouissance lui impose de patienter un an. Gardez également en tête que la SCPI vous demande des frais de souscription de 10 à 12 %.

Sur son site, Corum avertit son client : "Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises." Son patron refuse l’expression de "pierre papier", communément admise pour évoquer les SCPI : "L’immobilier n’a rien de liquide. Si les valeurs immobilières restent tangibles et réelles, elles augmentent et baissent en fonction de la conjoncture."

Jérémy Rouzaud renchérit : "En cas de crise, le prix des actifs peut baisser et nous pourrions avoir des difficultés à trouver un acheteur. Il faut savoir que le gérant d’une SCPI fixe annuellement le prix de part. Il peut jouer avec la conjoncture et limiter la hausse ou la baisse de la valeur de la part jusqu’à 10 % de son prix. Cette astuce lui permet de sécuriser des gains à redistribuer l’année suivante en cas de baisse. À la fin des années 2000, pendant la crise des subprimes, les SCPI ont bien résisté entre autres grâce à ce mécanisme."

Il existe deux manières de se lancer dans une SCPI : indirecte, via des banques et assurances (80 % de la collecte actuelle) et directe par une vente suggérée par des gestionnaires en patrimoine. La tendance fait de l’investisseur un décisionnaire de plus en plus jeune, pas forcément fortuné et averti. Pour Jérémy Rouzaud, l’achat d’une part de SCPI peut préparer à l’acquisition de sa résidence principale. S’il comprend la volonté d’autonomie des investisseurs, il les appelle à la prudence : "Si vous avez du temps, lisez la presse, faites l’effort de regarder les performances dans la durée des SCPI, le taux d’occupation financier de leur patrimoine (locataires), ses gains sur la durée et son rendement, la variation du prix de ses parts, etc. Si vous ne disposez pas de ce temps, faites-vous conseiller."

Aujourd’hui, de nombreuses maisons de gestion se livrent une concurrence féroce. Le marché devient très compétitif et vous pouvez très bien tomber dans une société peu scrupuleuse. Une bonne manière de vous y retrouver vise à lire avec attention les conditions d’achat et de vente. Kyaneos Pierre et Corum limitent par exemple chaque année les collectes. Frédéric Puzin s’en explique : "Si vous voulez que votre société soit performante, sans pression de liquidité, vous devez bloquer les collectes. Si vous avez sur le dos de l’argent non utilisé et que vous n’achetez pas à temps, les revenus des loyers resteront insuffisants pour l’ensemble des investisseurs. Or, si vous êtes contraints d’acheter, vous risquez de le faire trop vite et au prix fort."