Fiscalité des revenus locatifs : les règles à connaître avant d'acheter un logement pour le louer

Meublé ou nu ? Petit ou gros loyer ? Charges significatives ou modestes ? Ces paramètres changent la donne en matière d'imposition des revenus locatifs. Techniquement, pour un logement nu, les loyers sont imposables en tant que revenus fonciers, tandis que pour un meublé, ils sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les démarches sont alors radicalement différentes. 

Les propriétaires détestant les tâches administratives peuvent toutefois se rassurer. La possibilité leur est donnée, dans certains cas,  d'opter pour un système simplifié. Mieux vaut cependant effectuer quelques calculs avant de choisir car l'opération peut être moins rentable. Sans oublier que l'année blanche fiscale vient encore un peu compliquer la donne en 2018. Voici les principales règles du jeu. 

• Le système normal : le régime réel

Le régime réel est obligatoire dans deux cas : si le montant des loyers annuels dépasse 15.000 euros, ou quel que soit le montant pour un associé de société civile immobilière (SCI) ou de société civile de placement immobilier (SCPI) lui reversant des loyers. Dans les autres cas, ce régime peut aussi être choisi. L'option est alors irrévocable pendant trois ans. 

Le principe :  l'imposition porte sur les loyers diminués des charges

Le revenu foncier imposable correspond aux loyers moins les charges telles que les frais de gestion, les assurances, les charges de copropriétés, les charges locatives, les dépenses pour travaux, les déductions liées à un dispositif fiscal spécifique ou encore les intérêts d'emprunt notamment. Il peut donc s'agir de bénéfices ou de déficit si vous avez par exemple effectué des travaux importants. Dans ce dernier cas, le déficit peut être déduit à hauteur de 10.700 euros. L'éventuel reliquat est à reporter sur les années suivantes dans la limite de dix ans.

Les démarches : une déclaration en deux temps

Les obligations administratives sont un peu lourdes. Il convient d'effectuer d'abord une déclaration de revenus fonciers n°2044 pour calculer le résultat foncier imposable (bénéfice ou déficit) de l'année N-1. Le montant (positif ou négatif) est ensuite à reporter sur la déclaration de revenus principale n°2042.

• Le système simplifié : le micro foncier

Le régime micro foncier est permis si le montant des loyers annuels est inférieur à 15.000 euros. 

Le principe :  70% des loyers sont imposés

Le revenu foncier est diminué d'un abattement forfaitaire de 30% et s'ajoute à vos revenus imposables. Les 70% restants sont donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Pas question de déduire les charges réellement payées dans l'année car elles sont comprises, de façon forfaitaire, dans l'abattement de 30%.

Les démarches : une simple mention dans la déclaration principale 

C'est facile. Il suffit de mentionner le total des loyers de l'année N-1 sur la déclaration de revenus principale n°2042. L'administration fiscale se charge de déduire les 30% .

Mais alors, lequel choisir ? Le régime réel est pertinent si les charges déductibles dépassent 30% du montant des loyers. Il est même possible de créer un déficit foncier et ne pas payer d'impôt sur les revenus fonciers. En contrepartie, il convient de tenir une comptabilité précise, voire laborieuse. Quant au micro-foncier, il est intéressant si les charges sont faibles et il présente l'avantage de n'avoir aucune dépense à justifier. 

Exemple : un propriétaire loue son studio à Paris pour 900 euros par mois hors charges, soit 10.800 euros par an. Ses charges sur l'année ont été particulièrement faibles : 140 euros pour assurer le bien, 380 euros de taxe foncière hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères et 1000 euros d'intérêts d'emprunt. Le régime micro-foncier est plus intéressant dans ce cas puisqu'il sera imposé sur 7560 euros  au lieu de 9280 euros avec le régime réel.

Là aussi, deux systèmes sont possibles. Voici les détails dans le cas des seuls loueurs non-professionnels. 

• Le système normal : le BIC réel

Le régime BIC réel est obligatoire si le montant des loyers dépasse 70.000 euros par an. En dessous de ce plafond, il est cependant possible de demander à y être soumis. L'option est alors irrévocable pendant deux ans.

Le principe : l'imposition porte sur les loyers diminués des charges

Le propriétaire déduit de ses loyers ses charges réelles. Il s'agit de différentes dépenses telles que, parmi tant d'autres, les charges de copropriété, les charges de gestion, les travaux, les intérêts de l'emprunt ou encore l'amortissement du bien (généralement à hauteur de 2% du prix d'achat) sans toutefois que ce dernier puisse creuser de déficit. Le revenu fiscal peut ainsi devenir nul, ce qui permet de ne payer ni impôt ni prélèvements sociaux. Ce résultat s'ajoute alors à vos autres revenus imposables. Dans le cas où un déficit serait généré, celui-ci peut être imputé sur les revenus des dix années suivantes. 

Les démarches : des déclarations spécifiques

Il convient d'effectuer une déclaration de résultats n° 2031, puis de reporter le calcul dans une déclaration complémentaire n° 2042 C PRO. 

• Le système simplifié : le micro BIC 

Le micro bic est possible si les loyers ne dépassent pas les 70.000 euros de plafond annuel.

Le principe : 50% des loyers sont imposés 

L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire pour charges de 50% aux revenus encaissés (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) avec un minimum de 305 euros. Ce montant s'ajoute à vos autres revenus imposables. A noter : cet abattement est relevé à 71% pour des chambres d'hôtes ou des meublés de tourisme. 

Les démarches : une déclaration complémentaire à effectuer

Il convient de mentionner le montant des recettes locatives sur la déclaration n° 2042 C PRO. 

En somme, la simplicité des démarches liées au régime micro bic en font son principal atout. Mais quand les charges sont élevées, le BIC réel, bien que plus fastidieux, s'avère fiscalement plus intéressant. 

La mise en place du prélèvement à la source, prévue en 2019, implique une non imposition des revenus courants de 2018 au profit de ceux de 2019, qui seront alors imposés en temps réel. Autrement dit, les loyers perçus en 2018 et considérés comme des revenus habituels ne seront pas imposés. Chercher à diminuer leur montant imposable en multipliant les charges n'a donc a priori aucun intérêt. 

Une mesure exceptionnelle a cependant été mise en place par le gouvernement pour dissuader les propriétaires de reporter leurs travaux non urgents de réparation et de rénovation initialement prévus en 2018 de peur de ne pas bénéficier de la minoration des montants des loyers encaissés qu'ils entraîneraient pendant cette année blanche fiscale. Le dispositif permet de déduire du calcul des revenus fonciers de 2018 100% du montant des travaux réalisés en 2018 -l'année blanche ne supprime pas l'obligation de déclarer ses revenus fiscaux- puis, en 2019, de déduire de façon effective cette fois 50% des dépenses de travaux payées en 2018 et 2019.

En clair, que les travaux soient effectués en 2018 ou en 2019, la réduction est divisée par deux par rapport à une année normale. Ce qui pourrait pousser à attendre 2020… sauf s'il s'agit de travaux très coûteux pour lesquels la mesure produit alors un effet d'aubaine. Si le montant de la réparation ou de la rénovation effectuée en 2018 dépasse deux fois les loyers annuels + deux fois 10.700 euros (le déficit imputable chaque année sur le revenu global), ces travaux déductibles à 150% créent un déficit foncier qui dépasse le montant des travaux. C'est-à-dire que vos travaux sont plus que remboursés. 

Exemple : 60.000 euros de travaux en 2018  déduit à hauteur de 107% !

Le propriétaire perçoit 15.000 euros de loyers imposables et effectue en 2018 des travaux s'élevant à 60.000 euros. Le montant des travaux déductibles est alors de 60.000 euros en 2018 (100%) puis de 30.000 euros en 2019, soit 90.000 euros. Le déficit imposable en 2018 est de 45.000 euros (60.000 - 15.000) dont 10.700 imputables sur le revenu global et 34.300 euros (45.000-10.7000) à reporter sur les années suivantes. Le contribuable n'ayant dans la pratique pas d'impôt à payer sur l'année blanche 2018, ce sont les 34.300 euros qu'il faut considérer. En y ajoutant les 30.000 euros déductibles en 2019 (50% x 60.000), le total  des travaux effectivement déductibles atteint 64.300 euros, soit 107% de leur montant réel.