PENSEZ-Y - Fort rendement, faibles contraintes : le placement parking ou box présente des atouts pour qui veut diversifier ses investissements. Cap sur les centres-villes des grandes agglomérations et sur la couronne parisienne pour doper votre épargne. Prix, loyers, critères... voici comment tirer avantage de ce marché en tension.
C'est trois fois mieux que l'assurance-vie. Avec un rendement moyen de 5% en 2017, investir dans un parking ou un box est une bonne façon de diversifier son patrimoine. Les efforts des grandes villes pour faire baisser le trafic automobile ne semblent pas susceptibles d'affecter ce marché. "On observe une baisse du trafic automobile en centre-ville mais une augmentation en proche périphérie. A Paris, par exemple, la suppression des places de stationnement en voirie et l'augmentation du montant des amendes pour non paiement du stationnement, suscitent une demande accrue", remarque Charles Gérard, directeur du site de location entre particuliers MonsieurParking.com.
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Autre atout pour les investisseurs, contrairement à un logement, la location de parking est soumise à un régime juridique souple (liberté pour le montant du loyer tout comme pour la durée et la résiliation du bail). Mais combien investir et comment doper son rendement avec un minimum d'effort ? Voici des critères à considérer pour acheter le bon emplacement.
Combien ça coûte ? De 10.000 à 75.000 euros à Paris
Les prix sont très variables. Selon l'étude annuelle de MonsieurParking.com, il a fallu débourser en moyenne 38.425 euros à Paris en 2017 pour acheter une place. Comptez de 10.000 euros à 75.000 euros, avec des moyennes tournant autour de 40.000/50.000 euros dans les arrondissements du centre et de l'ouest et autour de 20.000/30.000 euros dans les autres. Un prix de vente moyen en hausse de 7,5% par rapport à 2016. Le loyer mensuel moyen s'élevait, lui, à 156 euros, en augmentation de 4% sur un an. Ce qui donne un rendement locatif brut de 4,9% en moyenne.
A Lyon, le prix de vente se situait à 26.300 euros (+4,4% sur un an) et le loyer mensuel à 101 euros (+4,1%), pour un rendement locatif de 4,6%, en moyenne. A Marseille, le prix de vente était de 21.250 euros(+7,9%), le loyer de 94 euros (+1,1%) et le rendement de 5,3%. A Bordeaux, la place valait 24.500 euros (+19,5%) pour un loyer mensuel de 83 euros (+12,2%). A Toulouse, le prix était de 21.500 euros (+16,2%) et le loyer de 84 euros (+13,5%) ou encore à Rennes, de 19.500 euros (+14,7%) et de 75 euros (+13,6%).
Même si vous avez des liquidités, acheter à crédit peut vous faire bénéficier d'un effet de levier vu la faiblesse actuelle des taux d'emprunt. Autrement dit, vous augmenterez votre patrimoine si votre épargne disponible est rémunérée à un taux supérieur à celui de l'emprunt que vous souscrirez pour votre parking (taux immobilier en moyenne à 1,50% sur 15 ans au 2 mars 2018, selon le courtier Empruntis, NDLR). Il est cependant "compliqué de souscrire un crédit immobilier en dessous de 35.000 euros", rappelle Charles Gérard.
Les bons critères : la place en soi et son emplacement
Une rentabilité forte surtout si vous suivez les bons critères. Le directeur de MonsieurParking.com liste les principaux éléments à considérer tant sur la place en elle-même que sur sa localisation :
Dimensions : visez dans l'idéal 2,50m de large et 5m de long (et au grand minimum 2,30m de large) car les véhicules se sont élargis ces dernières années en raison du succès des SUV notamment. Pensez aussi que si vous avez la possibilité de fermer la place de parking pour en faire un box, celle-ci vaudra 15% à 20% plus cher que ce soit à la revente ou à la location.
Accès : privilégiez le 1er, 2e et 3e sous-sol et évitez les portails étroits, les poteaux mal placés ou les allées resserrées rendant les manoeuvres difficiles.
Localisation : favorisez les zones qui répondent le plus à la demande locative. A Paris, par exemple, la demande est plus forte dans le 16e arrondissement que dans le 13e. Ne négligez pas la proche banlieue où la demande monte (Montreuil, Aubervilliers, Sarcelles, Sartrouville notamment). Pensez aussi aux quartiers d'affaires pour toucher les clients professionnels moins sensibles que les particuliers à un montant élevé de loyer et moins sujets aux risques d'impayés.
Charges de copropriété : renseignez-vous sur leur montant car il peut être très variable (7 à 40 euros par mois) selon les bâtiments et l'existence de vidéosurveillance, de gardien, de maître-chien ou encore d'ascenseur. Jetez aussi un coup d'oeil au montant de la taxe foncière. Celle-ci représente généralement l'équivalent de trois semaines de loyer mais attention aux mauvaises surprises.
Bon à savoir : les frais de notaires peuvent peser lourd
En achetant un lot ou une place à partir de 40.000 euros, vous ferez baisser les frais de notaire, qui peuvent peser particulièrement lourd sur des biens immobiliers d'un petit montant dans la mesure où ils comportent une partie fixe. "Dans la capitale, les droits de mutation s'élèvent à 3150 euros pour une place à 20.000 euros , à 4600 euros pour une place à 40.000 euros et à 8000 euros pour une place à 100.000 euros, soit respectivement 16%, 11,5% et 8%. Ces frais deviennent proportionnels au-delà de 50.000 euros", calcule le directeur de MonsieurParking.com.
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Et la revente ? Un contexte favorable qui devrait perdurer
Seul l'avenir le dira mais à moyen terme vous ne devriez pas avoir de soucis à vous faire. "Les facteurs créant une forte tension sur ce marché sont encore nombreux : quasiment plus de construction de parkings publics, suppression de places sur la voirie, peu de construction de parkings résidentiels en centre-ville, montant des amendes dissuasif, retard des prix dans certaines villes et possibilité d'utiliser les parkings (transformés en box) comme espace de stockage", énumère Charles Gérard. En région parisienne, deux bonnes raisons d'y croire s'ajoutent : "la tenue des Jeux olympiques en 2024 et le développement du Grand Paris pourraient contribuer à une progression soutenue des prix en proche couronne".