Perriscope #2 - Remboursement de prêts et de loyers : Quels aménagements sont possibles ?

L’immobilier représente un centre de coût important pour les ménages et pour certaines entreprises. Examinons deux cas de figure. Première hypothèse, le ménage ou l’entreprise a fait l’acquisition d’un logement ou d'un local commercial (ou de production) et rembourse à ce titre un emprunt souscrit auprès d’un établissement bancaire. Seconde hypothèse, le ménage ou l’entreprise est locataire. Quelles sont les solutions disponibles pour affronter la panne économique en cours ? 

Hypothèse 1 : un emprunt à rembourser 

Un prêt doit être remboursé, qu’il s’agisse d’un prêt immobilier aux particuliers ou d’un prêt souscrit dans le cadre d’une activité professionnelle. C’est la règle absolue qu’il faut garder à l’esprit. La crise du Coronavirus n’introduit aucune exception à ce principe mais ouvre la voie à des aménagements. La Fédération bancaire française (FBF) a précisé la doctrine retenue dans ce sens : le report de remboursement d’un prêt immobilier est offert aux débiteurs (pour une durée de 6 mois) "sans frais de dossier et sans pénalité", précise Frédéric Oudéa, président de la FBF et de la société générale, y compris quand le contrat ne le prévoyait pas. 

Chaque établissement bancaire respecte ce principe de base mais lui applique des modalités commerciales variables. Certaines banques suspendent le remboursement du prêt principal mais continuent de facturer les intérêts sur la période "d’armistice", d’autres ne facturent ni le principal ni les intérêts et proposent de les recalculer sur la période qui suivra, entre la reprise des paiements et l’échéance finale du contrat. Enfin certaines enseignes bancaires ont décidé (sauf avis contraire du client) de repousser le calendrier de remboursement en maintenant simplement le règlement des assurances de prêts qui sont obligatoires. 

Toutes ces mesures pèseront lourdement sur le bilan des banques. Avec des taux d’intérêt très bas, une partie de leur rémunération historique a été réduite et il leur est demandé aujourd’hui de soutenir l’économie et de soulager la trésorerie des entreprises. En France, le système bancaire joue un rôle important dans le financement de l’économie, qu’il s’agisse des ménages ou des entreprises. La crise de 2008 avait mis en danger le système bancaire. Pour réduire le risque, les accords internationaux dits Accords de Bâle avaient renforcé les contraintes de solvabilité des banques en relevant le niveau requis de fonds propres. Nos banques sont plus solides aujourd’hui qu’en 2008 déclare Mme Lagarde, la présidente de la BCE (Banque centrale européenne) au Parisien du jeudi 9 avril 2020. Mais le choc à amortir cette fois-ci ne sera en rien comparable à la crise dite des subprimes ! 

Hypothèse 2 : un loyer à régler 

Le ministère de l’économie étudie l’hypothèse d’abandons de créance-sous conditions-pour les locataires dépendant de bailleurs publics. A ce jour, aucune décision n’a été prise, a indiqué la ministre du Travail Muriel Pénicaud, le 9 avril. Pour les entreprises, majoritairement les commerces, qui ont signé un bail commercial avec un bailleur privé, la règle du "zéro recette, zéro dépense" énoncée par le Premier ministre Edouard Philippe peut s’appliquer mais gare aux effets de contagion. 

Le report de loyers (qui n’est pas un abandon de droit) peut mettre en difficulté le propriétaire, lui-même confronté à des charges de remboursement. Pour les locataires particuliers bénéficiant du chômage partiel, rien ne s’oppose au paiement de leur loyer dans la mesure ou l’essentiel de leur revenu a été maintenu. Les titulaires d’un contrat de location commerciale peuvent s’entendre avec leur bailleur sur un moratoire. Les règles de droit commun s’appliquent toutefois. Ce qui est dû le reste. Pour les foyers en grande difficulté, les expulsions locatives ont été suspendues jusqu’à la fin du mois de mai. En 2018, selon la Fondation de l’abbé Pierre, plus de 35 000 familles avaient été expulsées au printemps. 

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