Quel dispositif fiscal choisir pour investir dans l’immobilier locatif ?

"On ne loue pas un logement ou des locaux commerciaux pour faire de l’optimisation fiscale", préviennent les courtiers en immobilier. Quoi qu’il arrive, en investissant dans la pierre, vous augmenterez votre capital et vous paierez davantage d’impôts. Autrement dit, selon le courtier en immobilier et fiscaliste Julien Wargny du cabinet Fennas : "Investir en se serrant la ceinture, ce n’est pas un bon investissement."

Des dispositifs permettent néanmoins de réduire l’impôt sur le revenu du bailleur. Ils s’adressent à tous les profils : petits et grands investisseurs, dans le neuf et l’ancien, pour des habitations ou des baux commerciaux. Quel qu’il soit, l’investissement locatif devient le seul placement financé à crédit, payé quasiment intégralement par le locataire et par des déductions fiscales. Attention, l’État les plafonne à 10.000 € par foyer, à l’exception de la loi Pinel outre-mer (18.000 €) et des lois Monuments Historiques et Malraux sans plafonnements. Il convient donc de choisir le mécanisme de défiscalisation correspondant le mieux à vos attentes.

Il s’agit sans doute de la loi la plus connue. Promulguée en 2014, elle accorde aux propriétaires de deux nouveaux logements neufs maximum par an des réductions d’impôts pouvant atteindre 2 % les 9 premières années puis 1 % les 3 suivantes. L’État plafonne cet investissement à 300.000 € par an et 5500 € le mètre carré de surface habitable. Depuis le premier janvier, la loi ne concerne plus que les logements collectifs, excluant toute remise fiscale pour l’achat d’une maison individuelle neuve.

En achetant un appartement de 54 m² à 291.600 €, par exemple, dans le quartier de la Fourguette de Toulouse (environ 5200 € le m² dans cette zone en moyenne en 2020), vous pourrez réaliser au maximum 5832 € d’économie d’impôts par an et espérer 61.236 € d’optimisation fiscale en 12 ans de location.

Prudence, il vous faudra respecter plusieurs conditions pour profiter de cette manne fiscale :

- Le logement doit impérativement se trouver dans des zones en forte demande locative : zone A bis (Paris et une partie de sa petite couronne), A (le reste de l’Île de France, la Côte d’Azur, Lyon, Lille, Marseille ou encore Montpellier), B1 (les métropoles de plus de 250.000 habitants et quelques villes aux prix du m² élevé à l’instar de Bayonne, La Rochelle ou Annecy) et la zone B2 (les villes de plus de 50.000 habitants et d’autres qui ont obtenu un agrément spécial de la préfecture) ;

- Les revenus fiscaux de référence du locataire ne doivent pas excéder le plafond fixé par la loi : 38.465 € pour une personne ou 57.489 € pour un couple en zone A par exemple ;

- Les loyers ne peuvent pas dépasser certains plafonds : en 2020, 17,43 € du m² en zone A bis, 12,95 € en zone A ou encore 10,44 € en zone B1. Si on reprend notre exemple toulousain, la ville rose se situant en zone B1, le loyer restera en dessous de 563 € hors charges ;

- Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique drastique et se montrer vertueux sur le plan écologique.

Moralité, il faut comparer le prix du mètre carré du lieu où vous désirez acheter et celui que la loi érige en référence. Si la ville de Paris reste éligible au dispositif Pinel, son prix moyen du m² dépassant allégrement 10.000€ ne permet pas de faire d’affaire intéressante. 

Depuis 2018, le dispositif Denormandie modernise les avantages fiscaux que vous touchez si vous louez un logement ancien. Elle reprend de sa cousine Pinel toutes les conditions d’accès. Elle s’en démarque en obligeant l’investisseur à acheter de l’ancien et surtout à le rénover. Les travaux de modernisation doivent s’élever au moins à 25 % de l’investissement total et améliorer la performance énergétique du logement ou créer de nouvelles surfaces habitables. L’État n’avalise que les œuvres réalisées par un professionnel certifié "reconnu garant pour l’environnement".

La loi Denormandie vise surtout à revitaliser des territoires dégradés et des centres-villes en difficulté. Le zonage diffère complètement du dispositif Pinel et favorise les communes qui nécessitent une importante réhabilitation du bâti, les communes labellisées "Cœur de ville" et celles ayant signé une convention "d’opération de revitalisation des territoires".

Ce dispositif s’adresse aux investisseurs choisissant d’acquérir du neuf et de le louer meublé. Il pourra s’agir de logements de service à l’instar de résidences étudiantes ou d’établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes (EHPAD). Il accorde une exonération fiscale de 11 % du prix du bien hors taxe sur 9 ans. L’État limite ici les avantages donnés à un seul achat par an plafonné à 300.000 €, soit une remise totale maximale de 33.000 €. La loi ne soumet l’acquéreur à aucune zone d’achat définie.

La loi Malraux offre une réduction fiscale aux investisseurs plutôt fortunés qui décident de se tourner vers des monuments historiques ou remarquables. Il importe que les immeubles dégradés se trouvent sur des sites patrimoniaux sauvegardés et ou que l’État y ait développé un plan de revalorisation de l’architecture déclaré d’utilité publique. Le dispositif impose aux investisseurs de réaliser de coûteux travaux (jusqu’à 400.000 €).

Globalement, il faut retenir que de moins en moins de zones sont éligibles aux différentes réductions fiscales et que celles-ci se réduisent peu à peu.