Bailleur ou locataire : qui s’occupe de quoi dans un logement loué ?

Louer un logement n’a rien d’anodin. Il s’agit d’une habitation naturellement usée au fil du temps par le locataire et par différents aléas techniques ou climatiques par exemple. La loi répartit la responsabilité de chacun pour réparer et remettre en état le logement. Elle oscille entre l’un ou l’autre selon les cas. En voici quelques-uns.

D’abord, le propriétaire ne peut pas louer n’importe quoi. Si vous décidez de mettre en location une habitation, vous devez fournir au locataire un "logement décent", d'une surface minimum de plus de 9 mètres carrés, ne constituant pas de risque pour la sécurité ou la santé du locataire. Il faudra s’assurer de l’absence d'animaux nuisibles dans l’habitation, que celle-ci respecte un critère de performance énergétique minimale et qu’elle comporte certains équipements de base (sanitaires, chauffage, arrivée d’eau potable ou encore réseau électrique fonctionnel). 

Le bailleur doit ensuite organiser un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie du locataire. Il s’agit de décrire ensemble l’état du logement et de ses équipements contre signature des deux parties. Si le locataire constate une défaillance d’un équipement ou une partie du logement abîmée, il a 10 jours pour demander une modification de l’état des lieux (1 mois pour les équipements de chauffage). Si le bailleur refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Enfin, il convient que le bailleur remette à son locataire les documents suivants : un dossier de diagnostique énergétique, un inventaire du mobilier et une notice d’information (dès la remise des clés), une quittance mensuelle de loyer et une justification des charges que le locataire doit payer (factures) avant chaque régularisation envisagée.

La règle de base fait du propriétaire le responsable de l’entretien général du logement, des grosses réparations et remises à neuf. Le locataire assure les frais d’entretien courants. On parle de "menues réparations" ou de "réparations locatives". La loi a détaillé ces réparations, mais la liste reste exhaustive. Et ce d’autant que, depuis sa publication en 1987, les équipements et éléments de confort ont largement évolué.

18°. C’est la température minimale que tout logement en location doit pouvoir atteindre. Le propriétaire en reste garant et le locataire peut se retourner contre lui s’il fait plus froid à l’intérieur du logement. En cas de défaillance de radiateur, de la chaudière ou du ballon d’eau chaude, le propriétaire a l’obligation de les faire remplacer. Mais attention, il revient au locataire de rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries et détartrer annuellement le chauffe-eau (s’il est au gaz), tous les 18 mois (s’il est électrique).

C’est peut-être en plomberie que le locataire a davantage de responsabilités. Il lui importe de remplacer les joints défaillants (toilettes, robinets, éviers) y compris en cas de fuite, déboucher les canalisations, changer les flexibles et pommeau de douche et de baignoire. Le propriétaire se charge du remplacement des tuyauteries si elles comportent un trou, des chasses d’eau et des toilettes en cas de nécessité.

S’agissant des murs et sols, le bailleur se charge de remplacer le carrelage, le parquet, la moquette ou encore le lino si le revêtement est trop vétuste. Le locataire s’assure de leur rafraîchissement et des raccords des peintures et papiers peints. Il doit réparer les quelques carrelages ou lames de parquet endommagés, poncer et vitrifier le parquet et nettoyer les moquettes.

Dans le domaine du courant électrique, la règle du partage de l’entretien se vérifie. Au locataire de gérer les affaires courantes : changer les prises électriques, interrupteurs, fusibles et ampoules défectueuses. Au bailleur de réparer le tableau électrique et remettre aux normes ou restaurer le réseau électrique. S’agissant de l’éclairage, le locataire peut demander à son propriétaire une participation financière s’il remplace les ampoules par des LED dans un logement construit avant 1989. Il faudra alors prouver qu’il fait des économies d’énergie.

L’assurance habitation du locataire prend ici tout son sens. Il lui revient en effet de réparer ou remplacer les vitres brisées, les boutons, poignées ou serrures de portes, les barres de seuil, les mastics d’isolation, ou encore les poulies, cordes et lames des volets et stores. Il doit enfin graisser les portes et fenêtres et refaire les clés s’il les perd. Le bailleur s’occupe de remplacer les serrures et fenêtres si elles sont trop vétustes. Le locataire peut enfin demander une pose de double vitrage sur le même principe que pour l’éclairage s’il prouve qu’il réalise des économies d’énergie.

À l’extérieur de l’appartement ou de la maison aussi, il convient d’entretenir les éléments qui font partie du bail. Dans une maison individuelle ou en cas de location en rez-de-jardin, le locataire tond la pelouse, élague la haie, taille les arbres, nettoie la terrasse ou le balcon ou encore dégage les conduits (gouttières). Quant au propriétaire, il se charge de la toiture.

Enfin, les meubles et équipements font souvent l’objet de controverses. En pratique, la loi clarifie assez peu la responsabilité de chacun. Tout équipement mis à la disposition du locataire dans le contrat de location doit être entretenu et remplacé par le locataire, en cas de détérioration, mais par le propriétaire si les appareils sont vétustes ou après un cas de force majeure (tempête par exemple). Autrement dit, il devient parfois difficile de faire la part des choses : le lave-linge est-il tombé en panne parce qu’il était vieux ou parce que le locataire n’en a pas pris soin ? S’il y a conflit, les assureurs conseillent de faire appel à un professionnel capable de détecter l’objet de la panne, mais aussi d’attester les causes qui ont pu entraîner cette panne.

Lorsqu’un appareil électroménager tombe en panne, le locataire doit avertir le propriétaire du bien au plus vite et sans intervenir. Ce dernier fait constater la panne pour déterminer qui en est le responsable. Si le locataire fait intervenir un dépanneur de son choix sans prévenir le propriétaire de l’appareil défaillant, les frais de réparation risquent de lui être incombés.