Comment préparer son projet d’investissement locatif ?

Gouffres financiers, litiges insolubles avec d’actuels ou d’anciens locataires, logements devenus insalubres… Les témoignages de propriétaires accablés remplissent les réseaux sociaux. Se départir de dizaines voire de centaines de milliers d’euros n’a rien d’anodin. Surtout pour investir dans un projet immobilier à louer et dont on ne profite pas directement. Il faut ainsi respecter quelques règles tacites pour se simplifier la vie.

La première d’entre elles est d’éviter de concevoir un achat locatif de la même façon qu’une acquisition résidentielle pour soi. En d’autres termes, les courtiers en immobilier déconseillent d’acheter un logement à louer sur un coup de cœur et de s’y projeter. Les opportunités fiscales dont vous profiterez et qui vous permettront de réaliser ce placement immobilier vous obligent à louer pendant 6, 9 voire 12 ans en fonction du dispositif choisi. Les professionnels en investissement recommandent néanmoins d’éviter d’acheter pour faire baisser son taux d’imposition. Les taxes foncières élevées décevraient les propriétaires peu avisés.

La première étape consiste à définir le budget que vous êtes prêt à investir. La somme de départ pour acheter, naturellement, mais également celle que vous pourrez dépenser chaque mois dans un prêt auprès de votre banque. Il faudra veiller à garder de la trésorerie en cas de travaux imprévus dans le logement ou si vous devez régler un litige avec votre locataire. Si votre budget est insuffisant pour investir, privilégiez le placement de vos économies dans une société civile de placement immobilier par exemple, qui vous permet d’acheter une partie seulement du logement à partir de 500 €. Les rendements obtenus ne vous permettront pas d’en vivre, mais ils peuvent déjà constituer un premier complément de revenu.

Vous devrez ensuite vous poser une question fondamentale : êtes-vous capable de gérer ce logement ou préférez-vous en déléguer la gestion à des professionnels ? Si vous connaissez mal les lois régissant la location, que vous disposez d’un temps limité et qu’il vous arrive de vous laisser attendrir, prudence : il vaut peut-être mieux vous faire aider par un tiers. Cette gestion peut être coûteuse (jusqu’à 8 % du loyer), mais elle vous libère de toute contrainte et vous absout de toute responsabilité. Elle vous permet par exemple de bénéficier de l’expertise d’un professionnel lors des états des lieux d’entrée et de sortie de vos locataires. Celui-ci se basera sur une grille tarifaire codifiée qu’il appliquera en toute indépendance et sans états d’âme sans négociation ni pression possible. Enfin, le concours d’un comptable démêle pour vous tous les dispositifs fiscaux et vous présente celui qui vous conviendrait le mieux pour quelques centaines d’euros par an.

Enfin, et c’est sûrement le plus important, il convient d’élaborer le profil du locataire type qui prendra la possession de votre logement avant de l’acheter. Il faut connaître l’environnement que vous avez choisi : la région, la ville et le quartier. Bassel Abedi, fondateur du site rendementlocatif.com, abonde : "Il me paraît primordial de se rendre dans le quartier, savoir quel genre de logement plaît aux habitants du coin, qui cherchent à louer (jeunes couples, étudiants, retraités, etc.), vérifier les moyens de transport disponibles, les services proposés et constater si l’environnement correspond au profil du locataire. Si vous achetez un 3 pièces dans un centre-ville dynamique, près de bars avec une ligne de bus ou de tramway rejoignant directement l’université, privilégiez une collocation d’étudiants. Si vous préférez un appartement avec parking dans une périphérie, vérifiez que des écoles et de nombreux petits commerces se trouvent à proximité. »

Les courtiers en immobilier insistent sur ces "règles de bon sens". Ils rappellent les propriétaires à leurs devoirs de louer un logement décent convenant à l’usage du locataire. Plus le logement respecte les besoins du profil de son locataire idéal, moins il y aura de vacance de loyer, pire cauchemar pour tous bailleurs.