Quel budget investir dans un logement locatif ?

15.000 euros : c’est le prix moyen du mètre carré dans le premier arrondissement de Paris en 2020 dans l’ancien. Autrement dit, pour un studio de 20 m², potentiellement avec travaux, il vous faudra débourser pas moins de 300.000 euros. Pas de quoi vous encourager à passer le cap, surtout si vous disposez d’un budget, sinon sans apport, au moins serré.

Rassurez-vous, Paris avec ses 10.000 euros le mètre carré en moyenne et quelques quartiers spécifiques à Lyon, Nice, Bordeaux ou encore dans des zones très prisées par les touristes font office d’exceptions. Ailleurs, y compris dans des villes attractives ou estudiantines, vous parviendrez parfois à diviser ce prix par 10.

A Limoges ou Perpignan, par exemple, le mètre carré ne dépasse pas 1400 euros en moyenne. Dans ces villes, carrefours entre plusieurs régions dynamiques et disposant d’universités, vous trouverez facilement un 50 m² pour environ 80.000 euros ou un studio pour la moitié de cette somme. Compte tenu d’une demande croissante, vous louerez votre bien dans la foulée. Le loyer n’équivaudra évidemment pas à celui d’un appartement parisien. Mais, en 2020, ces deux villes en question ont affiché les meilleurs taux de rentabilité de France (5,1 %). Avec le dispositif fiscal que vous aurez choisi en fonction de votre situation, vous devriez réaliser une bonne affaire.

Il convient de garder en tête qu’il faut également payer des "frais d’acquisition", collectés par les notaires. Ces frais se divisent en trois catégories :

- Les impôts et taxes, en particulier les droits d’enregistrement, perçus par les collectivités locales, dont le montant varie en fonction de l’emplacement du logement ;

- Les frais et débours servant à rémunérer les différents intervenants tels que le conservateur des hypothèques, le géomètre ou encore le syndic ;

- La rémunération du notaire, calculée par tranche (plus le logement est cher, moins le pourcentage touché par le notaire est élevé).

En l’occurrence, les frais de notaire s’élèvent à 8 % environ pour un logement ancien et de 2 à 3 % dans le neuf.

Attention, établir un budget d’achat ne suffit pas : il convient également de définir la somme que vous vous tiendrez prêt à dépenser chaque mois dans un prêt bancaire. Veillez à garder de la trésorerie en cas de travaux imprévus dans le logement ou en cas de litige avec votre locataire. Les banques, averties, n’acceptent plus de dossiers d’endettement sans reste à vivre supérieur à 850 euros par mois pour une personne seule et 1500 euros pour un couple (après le paiement des crédits et factures).

Les institutions financières veilleront également à votre taux d’endettement. Elles risquent de vous empêcher de contracter un prêt de 250.000 euros pour un studio à Paris si le remboursement mensuel de votre emprunt dépasse 35 % de vos revenus. Surtout si vos apports restent faibles. D’autant que la pierre parisienne atteint des sommets qu’il paraît de plus en plus difficile de surmonter : impossible de faire un bénéfice à la revente du bien.

N’oubliez pas de prendre en compte toutes les dépenses mensuelles liées à la gestion de la location : assurance (de 2 à 4 % du loyer), gestion par une agence (jusqu’à 8 % du loyer), taxe foncière, etc. L’aide d’un comptable, à partir de 500 euros par an, pourrait vous permettre de minimiser vos dépenses en trouvant la meilleure formule de gestion possible et en choisissant le dispositif fiscal le plus adéquat.

Outre l’achat sec d’un bien, d’autres dispositifs existent : achat d’une chambre d’hôtel, résidence étudiante. Mais il s’agit encore d’investissements lourds qui ne font pas beaucoup baisser la facture de départ. Ces dispositifs ont le mérite de nécessiter peu de frais de gestion par la suite.

La vraie opportunité pour les très petites bourses consiste à co-acheter. En d’autres termes, il s’agit de se procurer une partie du bien ou un ticket qui regroupe plusieurs investissements, comprenant parfois d’autres formes de placements non-immobiliers. Vous pouvez par exemple choisir une société civile de placement immobilier (SCPI) en acquérant un coupon dès 1000 euros. Chaque trimestre, vous recevrez une partie des loyers proportionnelle à votre dépense de départ. Enfin, vous pouvez financer une rénovation de logement ou un achat en participant à une souscription de crowdfunding. Dans ce cas, vous ne deviendrez pas propriétaire et le promoteur vous remboursera dès la revente du logement financé, généralement au bout de 1 à 2 ans. Vous bénéficierez d’un peu d’argent frais assez rapidement par ce biais.