Diagnostics énergétiques des logements : mauvaise surprise pour les propriétaires

Avec le projet de loi climat, le gouvernement organise la chasse aux "passoires thermiques", ces logements énergivores classés F et G. Résultat, le 1er juillet, un nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place : selon ses critères, le gouvernement estimait dans le parc locatif privé à un peu plus de 500.000 le nombre de logements classés G en France, et environ 900.000 les logements classés F.

Mais selon Jean-Marc Torrollion, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), "les premières remontées laissent présager qu'au lieu d'avoir 500.000 [logements] G, nous devrions en avoir entre 800.000 et 1 million", a-t-il assuré auprès de l'AFP en se basant sur les données des administrateurs de biens.

Depuis juillet, le diagnostic énergétique des logements ne se base plus sur les factures d'énergie, mais sur les caractéristiques du bâtiment (qualité de l'isolation, type de fenêtres, système de chauffage...). Par ailleurs, il s'établit toujours sur une échelle de sept lettres avec F et G comme plus mauvais score. Néanmoins, il est largement plus contraignant : "C'est beaucoup plus poussé. On va aller prendre la composition de base du mur, je vais y rajouter l'isolation, l'orientation, et ça, mis bout à bout avec les fenêtres, le système de chauffage, ça va me donner une lettre", explique David Gol, diagnostiqueur immobilier.

Le diagnostiqueur estime même la consommation énergétique annuelle. Elle sera communiquée aux futurs occupants. Vient ensuite le verdict de l'indice de performance, la fameuse lettre délivrée par un spécialiste en investissement. En cas de lettre F ou G, le logement sera dans le viseur des pouvoirs publics. Et pour imposer des travaux d'isolation dans les 1,6 million  "passoires thermiques" de France, les logements dans la classe G devraient être interdits à la location en 2025 et les logements F en 2028. Bonne nouvelle toutefois, le rapport pointe très clairement les zones et les coûts des travaux prioritaires. 

Autre nouveauté, si l'acheteur établit que le bien est moins performant qu'annoncé par le DPE, il peut demander réparation du préjudice au vendeur puis au diagnostiqueur. "Le diagnostiqueur étant juridiquement responsable, il va prendre des précautions et se couvrir, ce qui fait qu'il va avoir une tendance toute naturelle à mettre des notes plutôt basses que hautes. Donc, il y a un vrai biais et on a des DPE qui sont pires qu'avant", prévient Thierry Vignal, cofondateur de Masteos.

Un effet pervers qui s'ajouterait aux nouveaux critères de diagnostic beaucoup plus stricts, susceptibles d'aggraver les notations. Avec à la clé, le risque d'une inflation du nombre de biens interdits à la location. "On devait en avoir 250.000 de moins avec le nouveau DPE ; en réalité, il semblerait qu'on ait près de 500.000 à 600.000 logements de plus qui seront de futures passoires énergétiques", reconnaît un professionnel de l'immobilier.

Face à cette envolée, le gouvernement vient de suspendre le dispositif pour les logements construits avant 1975, les plus sanctionnés par les nouvelles règles. Car les professionnels pointent une injustice : la mise en conformité, disent-ils, coûtera particulièrement cher dans les maisons de campagne ou dans les appartements des villes populaires, là où les propriétaires ont le moins de ressources.