Ces pays où le pouvoir d’achat immobilier a explosé depuis la crise

Comment la crise a-t-elle pu booster le pouvoir d’achat immobilier des ménages ? Le coût du crédit baisse, les prix aussi : rarement la situation sur le front de l’immobilier n’a été aussi favorable en Europe, à en croire l’étude que vient de publier le Crédit Foncier. Tous les Etats membres de l’UE ne sont toutefois pas logés à la même enseigne. 

En effet, si la baisse des taux d’intérêt, depuis l’éclatement de la crise financière de 2008, a été générale en Europe, les prix de l’immobilier ont, quant à eux, connu des évolutions très différentes selon les pays. Ainsi, pour ceux qui ont connu l’alignement des planètes – taux bas, baisse des prix -, le gain de pouvoir d’achat a été considérable au cours des huit dernières années. 

C’est le cas de l’Espagne où un acquéreur pouvait, au cours du 1er semestre 2016, s’offrir pour le même montant qu’en 2008 un bien valant huit ans auparavant  87% plus cher. Rapporté à la surface, cela implique qu’un acheteur peut aujourd’hui s’offrir un appartement quasiment deux fois plus grand. 

Si l’Espagne est de loin le grand pays d’Europe où le pouvoir d’achat immobilier a le plus augmenté, devançant la Pologne (53%) et l’Italie (51%), la France enregistre une hausse très honorable de 29%. Dans le détail, note l’étude du Crédit Foncier,  "le passage d’un taux moyen de 4,8 % en 2008 à 1,9 % au 1er semestre 2016 (soit une baisse de 60 % de la charge d’intérêts) permet à un ménage, pour une mensualité et une durée identiques, d’emprunter 30 % de plus". Cette situation avantageuse pour les acquéreurs est confortée par la stagnation des prix de l’immobilier (+1% sur la période).

Pour d’autres, en revanche, la chute du coût du crédit s’est accompagnée d’une telle hausse de l’immobilier qu’elle a gommé les bénéfices de cette situation financière exceptionnelle. Ainsi, malgré la dégringolade des taux d’intérêt de 57%, le pouvoir d’achat immobilier des Britanniques n’a progressé que de 3%. La faute à l’envolée des prix de 29%, soit la même évolution qu’en Allemagne, où le pouvoir d’achat a enregistré sur la période un décevant 5%. 

Très avantageuse pour les acquéreurs, cette situation n’est pas sans susciter quelques craintes pour les instances financières européennes. C’est ainsi que, fin novembre, le  Conseil européen du risque systémique (ESRB), mis en place suite à la crise financière de 2008, a pointé les risques d’une surchauffe du marché immobilier résultant notamment des capacités d’emprunt offertes par la chute des taux d’intérêt. 

Le ESRB cible huit pays - Autriche, Belgique, Danemark, Finlande, Luxembourg, Pays-Bas, Royaume-Uni et Suède – confrontés à un risque à moyen terme d’une surévaluation des biens ou d’un endettement excessif des ménages. Parmi ces pays, seuls deux ont été étudiés par le Crédit Foncier, qui s’est concentré sur les neuf pays regroupant les trois quarts de la population de l’UE. Il s’agit de la Belgique et du Royaume-Uni, où l’accroissement du pouvoir d’achat immobilier a été toutefois modéré, soit respectivement 15% et 3%. 

La France, non citée dans le rapport du ESRB, n’est toutefois pas totalement exempte de risques, à en croire l’avis du Haut conseil de stabilité financière publié ce lundi. Concernant le marché immobilier, "le Haut Conseil maintient sa vigilance concernant l’accélération de la production de crédit et l’évolution des pratiques de financement, qui ne doivent pas fragiliser le secteur bancaire ni favoriser l’apparition d’une dynamique spéculative", précise l’instance présidé par le ministre de l’Economie et des Finances Michel Sapin.