Crédit immobilier : les taux baissent, mais les refus des banques explosent

Il y a six mois encore, ce qui inquiétait les agents immobiliers, c'était le confinement, et l'impossibilité de faire visiter maisons ou appartements autrement qu'à distance. Un problème désormais réglé, mais qui a fait place à un souci beaucoup plus structurel : celui des refus de crédits. Là où seuls 5,5% des dossiers proposés aux banques étaient refusés il y a un an, le chiffre a aujourd'hui explosé, à 17% de refus selon le courtier Vousfinancer, un niveau sans précédent.

En cause, la règle des 33% de taux d'effort, celle qui fait qu'une banque refusera d'ordinaire de vous prêter si vos mensualités dépassent le tiers de vos revenus. Un montant qui n'est ni une simple tradition, ni vraiment une loi, mais qui fait partie des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), et qui n'a pas varié de mémoire récente. Au début de l'automne, les professionnels avaient déjà alerté le HCSF sur la difficulté à faire accepter nombre de dossiers de crédit qui jusque-là n'auraient probablement pas posé problème, mais le seuil des 33% demeure. Et ce que les agents immobiliers dénoncent comme un excès de prudence de la part des banques s'explique facilement.

D'un côté, ce qui les inquiète, c'est évidemment la conjoncture économique. Si vous faites partie des professions les plus touchées par le confinement ou les baisses d'activité, votre dossier de crédit risque d'en souffrir. La perspective d'une vague de nouveaux chômeurs en 2021 ne fait rien pour rassurer ceux à qui l'on vient demander un crédit sur 15, 20, ou 25 ans souvent. Mais surtout, c'est ce crédit si bon marché qui leur pose problème, avec des taux dont la baisse est constante : aujourd'hui, un crédit sur 15 ans s'adjuge à un taux moyen de 1% environ, 1,20% pour un crédit sur 20 ans. Les tous meilleurs dossiers peuvent même espérer un crédit sur 25 ans sous la barre des 1%. Là encore du jamais vu.

Et c'est là qu'est le paradoxe : si la baisse des taux immobiliers permet aux acheteurs de se loger à meilleur marché ou de pouvoir espérer acheter un bien un peu plus grand, le resserrement des taux va rendre les banques plus pointilleuses que d'habitude. Avec des taux si bas, l'activité de crédit immobilier n'est plus pour elles un centre de profit, plutôt un moyen de conquérir de nouveaux clients. Mais le risque de défaut s'appréciant aussi face au bénéfice attendu du crédit, nombre de dossiers "moyens" ne passent plus les systèmes de scoring des banques. De nouvelles restrictions qui se répercutent en cascade, avec des vendeurs qui demandent plus encore de preuves de solvabilité, voire même un accord de principe sur votre dossier de crédit avant de s'engager à une promesse de vente. 

Pour autant, le portrait-robot de l'acheteur immobilier n'a que peu évolué. Selon une étude de Pretto, courtier en crédits, les achats de résidences principales sont le fait de couples avec un enfant, de 34 ans d'âge moyen, qui mettent sur la table 42.700€ d'apport personnel pour l'achat d'un bien affiché en moyenne à 288.000€, dans l'ancien dans quatre cas sur cinq. Des montants qui doublent quand on achète à Paris.