Achat immobilier : faut-il passer par un courtier pour trouver son financement ?

Publié le 25 avril 2023 à 17h39

Source : JT 20h Semaine

Trouver le financement de son appartement ou de sa maison relève de la sinécure.
Les courtiers en immobiliers connaissent bien le marché et peuvent vous faire gagner du temps et vous retirer du stress.
Attention, ce service reste coûteux et n’engage pas le professionnel à éplucher toutes les offres du marché.

Vous venez de signer le compromis de vente de la maison ou de l’appartement de vos rêves. Or, vous n’avez pas l’argent comptant pour le payer. Il vous faut trouver un crédit immobilier pour rembourser le complément. Les choses se compliquent alors : vous ne pouvez pas rembourser plus de 35 % de votre salaire net par mois, les banques vous demandent d’apporter entre le dixième et le tiers de la somme d’achat, elles regardent votre historique bancaire (addictions aux jeux d’argent, capacité à mettre de côté, etc.).

Problème, en ces temps d’inflation, les taux d’emprunt remontent en flèche. En moyenne, en avril 2023, vous empruntez à un taux de 3,20 % sur 20 ans et 3,25 % sur 25 ans, un bond de 2 points en 18 mois. Dans le même temps, les prix de l’immobilier ne suivent pas la même tendance : le réseau Meilleurs agents calcule qu’ils baissent d’environ 4 % à Paris par exemple, alors qu’il faudrait qu’ils s’effondrent de plus de 25 % pour moins pénaliser les acheteurs.

Résultat, l’accès au marché devient de plus en plus difficile, aussi bien pour les emprunteurs modestes à l’apport personnel limité, que pour les ménages plus aisés. En 2022, les banques ont refusé un dossier de demande de crédit sur deux. Moralité, les acheteurs reportent leur projet ou font d’importantes concessions. La hausse des taux renchérit en effet le coût du crédit et diminue la capacité d’emprunt. Au 1er trimestre 2023, la surface achetable a reculé de 5,8 mètres carrés en moyenne pour la France entière en un an (on dépasse les 10 m² à Paris). Pire, dans l’ancien, le volume de transactions immobilières a chuté de 30 à 40 %.

Pour vous aider à y voir plus clair, vous avez l’opportunité de faire intervenir un courtier immobilier. Certains sont indépendants, d'autres s’affilient à un réseau local ou national. En France, 34 000 courtiers en crédit immobilier aident les emprunteurs à trouver un financement auprès d'une banque. En 2022, entre 37 et 40 % des transactions immobilières sont passées entre les mains des courtiers, d'après l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC). Un chiffre en baisse ces derniers mois. Faut-il en déduire que passer par un courtier ne vaut plus le coût ?

Gagner du temps et écarter du stress

C’est à l’acquéreur de mandater un courtier immobilier. Il sert d’intermédiaire entre les différentes banques et le futur acheteur pour détecter les meilleures conditions financières du marché. Il démarche les sièges régionaux des banques, noue des partenariats avec elles et négocie des conditions de crédit inédites. Objectif du courtier, constituer un réseau lui permettant de proposer des crédits que l’acquéreur ne pourra pas retrouver sur le marché. D’après Olivier Lendrevie, président du réseau de courtage immobilier CAFPI, la hausse constante des taux donne davantage de billes aux courtiers : "Il y a encore un an, au moment où les taux restaient très bas, toutes les banques se trouvaient dans un mouchoir de poche aussi bien au niveau des taux proposés que des conditions d’obtention du crédit. Depuis, le coût de refinancement a fortement augmenté et les banques ont durci les critères d’accès au crédit. Résultat, les écarts de taux entre les banques peuvent atteindre 1 point."

Durée du prêt, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé ou encore assurance emprunteur. Difficile de s’y retrouver avec autant de sujets parfois très techniques. Maël Bernier, porte-parole du réseau meilleurtaux.com, assure que le démarchage fait gagner beaucoup de temps : "On ne peut pas passer tous les samedis à la banque à comparer les taux, les assurances, les conditions, etc. Plus les taux montent, plus le passage par un courtier obtient une décote. En prenant un courtier, vous n’avez rien à perdre puisque vous ne payez le courtier que si vous acceptez l’offre qu’il vous décroche."

Pour augmenter les chances de valider le dossier de son client auprès des banques, le courtier travaille en amont avec lui. Il a une vue d’ensemble du marché bancaire, maîtrise parfois les enveloppes allouées aux crédits par les unes et les autres et connaît les profils qui intéressent les banques. "Beaucoup de clients nous sollicitent avec des dossiers trop fragiles (pas assez d’épargne de côté, incidents de paiement, etc.). Nous préparons avec eux leur demande de financement. Nous tenons un vrai rôle de coach en conseillant à nos clients de faire un effort dans les trois mois qui viennent", décrit Olivier Lendrevie. Notez néanmoins que ce service reste coûteux : en moyenne, les courtiers facturent 1 % du total du prêt (si vous empruntez 200 000 €, votre courtier vous coûtera 2 000 €). La baisse du pouvoir d’achat et des capacités d’emprunt ne fait pas peur au président du réseau CAFPI : "Acheter sa résidence principale, c’est l’opération la plus importante d’une vie, les Français ont besoin de se sentir accompagné et rassuré."

Les banques moins enclines à faire confiance aux courtiers ?

L’argent coûte de plus en plus cher et les banques ne font guère de marges sur les crédits immobiliers. La Société Générale prête au compte-goutte depuis un an tandis que Boursorama Banque n’étudie pas pour l’instant les demandes en dessous de 600 000 euros. Certains établissements préfèrent privilégier les relations en direct avec leurs clients. "Les banques réduisent progressivement les niveaux de commission proposés aux courtiers porteurs d’affaires", reconnaît Olivier Lendrevie. Certaines banques coupent le robinet du crédit qu’elles n’accordent qu’à des profils particuliers. "Certaines affirment répondre positivement à une demande de crédit seulement si vous êtes un client historique et fidèle", poursuit le courtier. La remontée mensuelle du taux d’usure devrait stabiliser le refinancement et rouvrir petit à petit les vannes, rassurent les courtiers. "Ne faisons pas de généralités, heureusement que les banques continuent à travailler avec nous sinon nous aurions déjà mis la clé sous la porte", garantit Maël Bernier.

De leur côté, toutefois, les banques en ligne restent en marge des canaux de courtage. Xavier Prin, directeur marketing et communication de Boursorama Banque, détaille la stratégie de son groupe : "Nous proposons directement à nos clients et sans intermédiaire les offres les moins chères possibles. Nous distribuons les produits que le client peut trouver directement sur notre site. Nous préférons faire des efforts envers notre client pour baisser son taux ou raccourcir la durée de remboursement plutôt que de rémunérer des porteurs d’affaires." Mieux, au-delà des banques en ligne, les acheteurs qui souhaitent directement démarcher des banques traditionnelles peuvent également le faire sur leur site internet. La plupart proposent aux clients des parcours digitaux pour simuler, voire déposer une demande de financement sans se rendre dans une agence bancaire.

Passer par un courtier nous assure-t-il de couvrir l’ensemble des offres de crédit ? "Nous privilégions les banques avec lesquelles nous disposons d’un partenariat : elles communiquent directement avec nous et nous donnent un accès direct à leurs conditions. Elles nous répondent immédiatement", admet Olivier Lendrevie. Chez Boursorama, Xavier Prin ne sait pas si un courtier a déjà conseillé sa banque. Olivier Lendrevie rappelle que la relation du courtier et de son candidat emprunteur s’impose à la banque. "Aucune banque ne peut s’opposer à ce qu’un futur client vienne accompagner d’un courtier. La loi empêche une banque de modifier les conditions d’accès au crédit en cas de présence d’un courtier." Malgré tout, conclut Xavier Prin, les courtiers démarchent les banques en ligne. "Ils aimeraient bien travailler avec nous pour distribuer tous les produits de la place", conclut le responsable marketing de Boursorama.


Geoffrey LOPES

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