La forte hausse des taux immobiliers limite les capacités d’emprunt des Français.Pour certains, obtenir un crédit devient très difficile.Certaines bonnes pratiques permettent cependant de maximiser ses chances.
Le marché du crédit immobilier a atteint en 2023 un niveau historiquement bas, en recul de plus de 50 % par rapport à l’année précédente. La faute à une explosion des taux d’intérêts qui ont plus que doublé en moins de deux ans. Pour relancer l’investissement et l'accès à la propriété, le ministère de l’Économie a même envisagé de réduire les contraintes pesant sur les banques en matière d’octroi de crédit. Mais il a finalement décidé fin septembre de maintenir les règles en vigueur. Obtenir un prêt est donc devenu en quelques mois bien plus cher et donc plus difficile. D’où la nécessité de respecter certaines techniques pour maximiser ses chances.
Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt immobilier ?
L’obtention d’un prêt est notamment définie par sa capacité d’emprunt. Elle peut être calculée avec le banquier, par des simulateurs en ligne, ou par un courtier qui pourra même la certifier par une attestation de financement. En principe, le montant des remboursements ne peut excéder 35 % de vos revenus, toutes charges confondues. Si vous avez déjà des crédits en cours, ce taux risque d’être plus rapidement atteint.
Toutefois, les banques sont autorisées, dans une certaine limite, à déroger à cette règle. La part des crédits concernés a d’ailleurs été revue à la hausse en juin concernant l’investissement locatif pour maintenir l’offre. Pour éventuellement profiter de ces dérogations, il faudra cependant présenter un dossier solide. Un apport important (supérieur à 30 %) est désormais généralement demandé par les banques. Elles seront également plus attentives aux personnes dont la situation financière et personnelle paraît stable. Un CDI ou un fonctionnaire dans la quarantaine aura plus de chances d’obtenir un crédit qu’un jeune actif ou un retraité.
Anticiper l’investissement
Un autre élément est souvent négligé lors de la demande du crédit. Il est essentiel de présenter les signes d’une bonne gestion de son argent. La banque va par exemple vérifier que vous n’avez pas eu de découvert durant les derniers mois. Avoir épargné en prévision d’un achat immobilier, avoir alimenté un Plan épargne logement et plus généralement avoir investi intelligemment démontre une rigueur et une compréhension du marché qui jouera en votre faveur.
Avant de demander un prêt, il faut enfin prendre conscience de la réalité du marché. Cela peut signifier attendre le moment propice, en renforçant son apport. Une baisse des taux à court terme est peu probable. Les prévisions sont plutôt à la hausse. Espérer retrouver les taux extrêmement bas d’il y a quelques années est presque illusoire. La plupart des observateurs les considèrent comme une anomalie temporaire. En revanche, 2024 pourrait être l’année de la correction du marché. Les vendeurs vont probablement baisser leurs prix en réaction à la hausse des taux. À noter enfin que le taux maximum auquel il est possible d’emprunter (le taux d’usure) a augmenté rapidement ces derniers mois. Le gouvernement a en effet revu son mode de calcul. Toutefois, cette mesure exceptionnelle doit s’achever fin 2023. On ne sait pas encore si elle sera prolongée.