Pour lutter contre la crise immobilière, le gouvernement envisage de développer le recours au prêt in fine.
Ce type de crédit permet de rembourser d’abord uniquement les intérêts, puis le capital à son échéance.
S’il n’est pas accessible à tous, il peut s’agir d’une opération intéressante pour certains profils d’investisseurs.

Le marché de l’immobilier connaît une crise importante en France. Elle est notamment due à l’explosion des taux d’intérêt ces deux dernières années. Nombre de ménages ont renoncé à l’achat en raison du coût d’un crédit immobilier. Par conséquent, l’offre de location en pâtit aussi, puisque les investisseurs sont plus frileux. Pour tenter d’inverser la tendance, le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a suggéré, début février dans un entretien au Parisien, de développer des méthodes de financement peu utilisées, comme le prêt in fine. Il prévoyait de rencontrer en ce sens les acteurs bancaires français. Si ce type de prêt peut présenter des avantages dans le contexte actuel, il n’est cependant pas accessible à tous.

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Dans un prêt classique (ou amortissable), l’emprunteur rembourse chaque mois une somme correspondant à une portion du capital emprunté, auquel s’ajoutent les taux d’intérêt. Dans le prêt in fine, il ne rembourse mensuellement que les intérêts. Il paiera ensuite le capital en une seule fois, à la date d’expiration du prêt. Par exemple, en empruntant 100 000 euros à 3 % sur 10 ans, vous paierez 3 000 euros d’intérêt par an (250 euros par mois), puis rembourserez 100 000 euros la dernière année. Souvent, le capital sera remboursé par la vente du bien. 

Quels sont les inconvénients du prêt in fine ?

Si ce système n’est pas très utilisé en matière immobilière, c’est qu’il présente certains risques. D’une part, les taux d’intérêt sont constants tandis que dans les prêts amortissables, leur montant diminue au fur et à mesure que le capital est remboursé. Plus risqué pour la banque, le prêt in fine est consenti avec des taux assez élevés. De plus, il n’est accordé que si l’emprunteur peut se permettre un apport important, généralement chiffré à 30 % du prix du bien. Enfin, le montant de l’assurance emprunteur peut-être, lui aussi, plus élevé, car une défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, surendettement…) aura de lourdes conséquences pour l’organisme de crédit. Par conséquent, le crédit in fine sera plus cher et il n’est pas adapté à l’achat d’une résidence principale, puisqu’il faudra souvent vendre son bien pour le rembourser. 

Quels sont les avantages du prêt in fine ?

Alors pourquoi le gouvernement y voit un outil pour relancer le marché de l’immobilier ? Le crédit in fine présente plusieurs avantages dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, des mensualités plus basses pourront être compensées par le paiement d’un loyer. Et si le bien prend de la valeur, le propriétaire pourra facilement rembourser son capital tout en faisant une plus-value. 

Le prêt in fine est aussi prisé pour ses avantages fiscaux. Le paiement des intérêts est, en effet, déductible des revenus fonciers, en l’occurrence les loyers. Ces remboursements mensuels n’entrent pas non plus dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, qui ne frappe que le capital. 

À qui s’adresse le prêt in fine ?

Le prêt in fine est plus séduisant quand les taux pour les prêts amortissables sont déjà hauts, comme c’est actuellement le cas. Il n’est cependant intéressant que pour les investisseurs qui disposent d’un patrimoine ou de revenus importants. Ils pourront fournir un apport plus élevé et ainsi réduire la durée de l’emprunt. Or, avec des taux constants, elle impacte beaucoup le coût total du crédit. Réduire ces mensualités permet de s’assurer que les revenus générés (les loyers) compenseront les dépenses (intérêts, charges, taxes, assurance emprunteur). Ainsi, sauf à ce que le bien perde de sa valeur, l’opération devrait être intéressante. Cet outil pourrait donc convaincre les particuliers aisés ou personnes morales d’investir à nouveau dans l’immobilier, et améliorer l’offre. Mais il ne règlera pas à lui seul le problème d’accessibilité à la propriété des ménages plus modestes, et ne peut être utilisé que par des investisseurs disposant d’une mise de départ significative et de bonnes garanties pour les banques.


Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO

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