Les loyers parisiens repartent à la hausse : comment se retourner si le vôtre dépasse le plafond ?

Le dispositif perd de son efficacité. L'encadrement des loyers, ré-instauré à Paris en juillet 2019, n'a permis de baisser les loyers que pendant les six premiers mois qui ont suivi son entrée en vigueur, selon une étude du spécialiste de l'estimation immobilière en ligne Meilleurs Agents, publiée ce mercredi 24 juin. Mais depuis janvier, l'augmentation des loyers est bel et bien repartie (+1,6% de janvier à mai), comme le montre le graphique plus bas.

Résultat, plus d'une annonce sur deux (53%) ne respecte actuellement pas l'encadrement des loyers dans la capitale et le dépassement s'élève alors en moyenne à 130 euros par mois, soit 1.500 euros par an. A noter que l'étude s'appuie sur 5.500 annonces d’agences immobilières pour des locations non meublées. La proportion augmente significativement dans les arrondissements les plus chers : le 6e (70%), le 7e (60%) et le centre de Paris (67%). Et plus la surface est petite, moins la règle est respectée. Ainsi plus de 80% des annonces pour des surfaces de moins de 20 m² sont sont au dessus du plafond.

Exemple donné par Meilleurs Agents : un tout petit deux pièces de 18m² dans un immeuble 1900 du quartier de la Plaine Monceau du 17° arrondissement est affiché à 1.000 euros par mois (hors charges) alors qu’il devrait être affiché à 555 euros maximum. "Ce sont malheureusement les petits logements qui sont le plus dans l’illégalité alors que ce dispositif devait justement protéger les locataires de ce type de surfaces (étudiants notamment). Toutefois, l’étude ne nous permet pas de déterminer si les bailleurs justifient le dépassement par le complément de loyer (qu'il est possible d'appliquer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles). Celui-ci doit alors être obligatoirement mentionné dans le bail", indique Thomas Lefebvre, le directeur scientifique de Meilleurs Agents.

La tendance à la hausse depuis le début de l'année, qui apparaît sur le graphique ci-dessous, peut s'expliquer par le peu de recours déposés, avancent encore les auteurs de l'étude. Car, étant donné la difficulté à trouver un logement à Paris, encore faut-il vouloir risquer de ne pas voir son bail reconduit si les relations se détériorent avec le bailleur. Les associations de consommateurs, telles que la CLCV, encouragent en tout cas de leur côté les locataires à "ne pas hésiter" à faire valoir leurs droits si le loyer s'avère supérieur au loyer de référence maximal. 

A noter que les nouveaux plafonds, applicables aux baux signés à partir du 1er juillet ont été publiés dans un récent arrêté préfectoral. Les montants exprimés en euros/m² dépendent du quartier, de l'époque de construction, du nombre de pièces et du fait qu'il s'agisse d'une location meublée ou vide.

Concrètement, il appartient alors au locataire de demander une diminution du loyer devant la Commission départementale de conciliation. L'intéressé dispose de trois ans à compter de la signature du bail pour effectuer cette démarche. Le propriétaire devra alors baisser le montant de son loyer et rembourser le trop-perçu de manière rétroactive depuis le début de la location. Si la conciliation s'avère impossible, le locataire pourra saisir le juge des contentieux du tribunal dont dépend le logement (répertoire accessible ici). A noter que le bailleur qui ne respecte pas les dispositions de l'encadrement s'expose aussi à une amende pouvant aller jusqu'à 5.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale.

*Etude Meilleurs Agents réalisée en juin 2020 à partir des annonces de locations non meublées publiées par des agences immobilières entre le 1er juillet 2019 et le 15 juin 2020 (5.500 annonces) et des loyers de référence (pour des biens non meublés) disponibles par quartier et type de bien à Paris en vigueur entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020.