Est-il intéressant d’acheter une passoire thermique pour la rénover ?

par Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO
Publié le 11 octobre 2023 à 8h00

Source : JT 13h Semaine

Dans quelques années, certaines passoires thermiques ne pourront plus être louées.
Cette nouvelle règle impacte leur prix de vente, et peut donc en faire des opportunités.
Se lancer dans la rénovation d’un tel bien n’est cependant pas une tâche facile.

La rénovation thermique des bâtiments est en plein essor depuis quelques années, et la tendance devrait se confirmer dans les années à venir. En effet, pour limiter la consommation d’énergie et lutter contre la précarité énergétique, les logements les plus énergivores, aussi appelés "passoires thermiques", vont être progressivement interdits à la location dans les années à venir. Dès 2025, cela concernera tous les biens dont le diagnostic de performance énergétique a reçu une note inférieure à F. Les exigences seront ensuite durcies en 2028 puis en 2034. Si les propriétaires peuvent déplorer cette situation, ce peut aussi être une opportunité d’investissement.

Quelles aides en cas d’achat d’une passoire thermique ?

Un bien qui ne pourra bientôt plus être loué perd en effet de sa valeur. Dans un contexte de hausse importante des taux, il est d’autant plus intéressant de chercher des biens moins chers. Mais cela reste-t-il un bon investissement ? L’acheteur qui compte louer le bien héritera des contraintes et de l’obligation de faire des travaux. Mais il pourra aussi profiter de divers dispositifs et aides de l'État. Une rénovation énergétique pourra bénéficier de MaPrimeRénov’, d’un éco-prêt à taux zéro, voire d’aides supplémentaires au niveau local. L’investisseur locatif pourra également profiter d’avantages fiscaux s’il choisit d’utiliser le dispositif "Pinel". Ces systèmes peuvent cependant être complexes pour les non-initiés. Par ailleurs, trouver des artisans agréés est parfois difficile en raison de la demande actuelle. Cette opération ne s’improvise donc pas.

Rénover une passoire thermique, est-ce rentable ?

La rentabilité de l’opération dépendra des efforts que le vendeur est prêt à faire sur le prix de sa passoire thermique. Il ne faut pas oublier que l’acheteur perdra plusieurs mois d’usufruit et supportera les aléas des travaux. Que ce soit pour louer ou revendre le bien, la rénovation énergétique peut être l’occasion de remettre le logement entièrement à neuf tout en réalisant des économies d’échelle. Mais il faudra tenir compte de la demande pour ce type de bien. Si la clientèle est plutôt modeste ou ne compte pas rester longtemps, l’argument de la performance énergétique n’aura pas le même poids. Enfin, le parcours ne sera pas le même pour une maison ou une copropriété. Une partie importante des rénovations énergétiques concernent des parties communes, et obtenir un accord au sein du syndic peut être complexe.

Les passoires thermiques peuvent aussi être intéressantes pour des acquéreurs locataires qui recherchent un bien à moindre coût. Certaines se trouvent dans des immeubles anciens et de charme, parfois dans des centres historiques prisés. Il faudra bien sûr tenir compte du surcoût énergétique d’un tel bien, mais il sera possible pour le nouveau propriétaire de repousser les travaux ou de les échelonner tout en profitant des aides, pour limiter le montant de son emprunt et donc le coût de son crédit. 

Ces possibilités d’investissement pourraient cependant bientôt évoluer. Début septembre, Emmanuel Macron a en effet évoqué la possibilité d’imposer aux propriétaires de réaliser des travaux avant la vente. Si l’exécutif a depuis assuré qu’une interdiction pure et simple de vendre des logements énergivores n’est pas envisagée, des contraintes supplémentaires pourraient être mises en place. Il pourrait s’agir d’imposer un audit énergétique et un devis des travaux. La mise sous séquestre d’une partie du prix de vente avant le début des rénovations est également envisagée. Le ministre de l’Economie Bruno Le Maire a par ailleurs évoqué fin septembre un report des interdictions de location, avant de rétropédaler


Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO

Tout
TF1 Info