Immeuble insalubre : l’expropriation ne rapporte rien au propriétaire

Les expropriations se font souvent dans la douleur. Cette procédure permet à une personne publique (état, collectivités territoriales, etc.) de contraindre un particulier ou une personne morale à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d'une indemnité. La collectivité doit se servir de ce terrain pour réaliser un ouvrage public (équipements sociaux, réseaux d'assainissement, etc.), sans quoi elle autorise son ancien propriétaire à le récupérer.

Or, la Cour de cassation assurait le mois dernier qu’un exproprié n’a pas toujours le droit à sa rétrocession, même si son ancien terrain n’a pas servi à l’opération prévue. La plus haute juridiction française affirme, dans un nouvel arrêt, que le propriétaire d’un immeuble insalubre ne peut pas s’attendre à le vendre à la collectivité locale pour un bon prix.

Pour déterminer la valeur d'un terrain promis à la construction, les collectivités expropriantes utilisent la méthode de la "récupération foncière". Elle consiste à envisager le prix de revente espéré et à déduire toutes les dépenses à faire entre-temps (travaux, frais financiers, honoraires, marges des intervenants). Or, s’il s’agit d’un immeuble insalubre, la justice écarte ce calcul et exclut que l'exproprié perçoive le prix du terrain revendu à bâtir, diminué des frais divers et des coûts de viabilisation. Les juges réservent le bénéfice de la plus-value à la collectivité ou à l'aménageur et non au propriétaire dépossédé.

L'affaire jugée concerne une commune, appliquant ce calcul, qui soutient que le coût de la démolition serait supérieur à la valeur du terrain. Le propriétaire doit se voir évincer sans indemnité. L'exproprié répond que la réhabilitation n'est pas exclue, la démolition dépend d'une décision éventuelle de la collectivité expropriante. "En conséquence, cette méthode d'évaluation doit être écartée pour que le bien soit payé à sa valeur vénale", conclut-il.

Un argument rejeté par la Cour de cassation : "L'indemnisation est la valeur du terrain nu diminuée du coût de la démolition. Même si la Constitution impose une "juste et préalable indemnité" en cas d'expropriation, il n'est pas exclu que cette méthode, appliquée à un immeuble insalubre, entraîne une privation de propriété pour une somme symbolique, voire nulle".