Immobilier : les villes attractives et celles à éviter pour acheter du neuf

par Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO
Publié le 1 décembre 2023 à 8h00

Source : JT 20h Semaine

La hausse des taux entraîne généralement une baisse des prix de l’immobilier.
Confronté à d’autres impératifs, le marché du neuf évolue lentement sur ce point.
Des baisses ont déjà été constatées dans certaines villes, mais dans d’autres, les prix continuent de monter.

Après une année 2023 tendue sur le marché de l’immobilier, 2024 pourrait être celle de la bascule. Les prix devraient confirmer leur baisse afin de contrebalancer la hausse rapide et importante des taux depuis deux ans. De quoi mettre le neuf à la portée de toutes les bourses ? Probablement pas. Les biens qui viennent d’être construits ou en construction sont ceux qui ont le plus subi la flambée des coûts des matières premières. Les promoteurs peuvent donc difficilement réduire les prix. Ils sont cependant contraints de vendre une partie de leurs constructions pour être financés par les banques. Une baisse s’est donc déjà fait sentir, mais inégalement selon les villes. Et ces chiffres sont à interpréter.

Des baisses limitées sur le papier

Généralement, le bien de référence pour calculer l’évolution du prix du neuf est un appartement de trois pièces. Mais des différences peuvent apparaître selon les types de constructions. Si l’on se base sur les prix compilés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Nantes apparaît comme la ville qui a connu la plus importante baisse en un an. Un T3 neuf se vendait en moyenne 4 782 euros le mètre carré au troisième trimestre 2023, contre 5 017 euros un an plus tôt, soit une baisse de 4,7 %. Suivent Brest, Laval (tous les deux à -3,3 %), Angers (- 3%), Lille (-1,6%) puis, dans une moindre mesure, Grenoble et Lyon. Mais le marché reste très hétéroclite, avec par exemple une hausse record des prix de 28 % au Mans et de 8,8 % à Annecy.

Il s’agit cependant là de prix "catalogue", avant négociation. Ils sont donc à prendre avec précaution. Ainsi, selon un baromètre de trouver-un-logement-neuf.com relayé par BFMTV, Nantes, Lyon et Lille font bien partie des villes à la baisse. Montpellier affiche pourtant une hausse de 7,9 % selon la FPI. Les deux modes d’analyses s’accordent en revanche pour constater des hausses à Strasbourg, Marseille ou à Toulouse.

Quelle évolution pour les prix du neuf ?

Ces différences peuvent s’expliquer par de nombreux critères. Les villes qui étaient devenues attractives sous l’effet des confinements, notamment l’Ouest de la France, subissent parfois un contrecoup. Par ailleurs, la hausse du prix des matières premières peut entraîner une raréfaction de l’offre neuve et donc peut maintenir les prix à un haut niveau.

À noter qu'il ne faut pas confondre le prix d’un appartement et son coût, crédit compris. Dans la grande majorité des cas, la hausse des taux ne sera pas compensée par la baisse des prix. Et là encore, les exigences varient en fonction des villes, selon trouver-un-logement-neuf.com. Le site note que les bonnes affaires se trouvent à Nice, Nantes, Lyon ou Montpellier, car la hausse des mensualités moyennes y reste modérée, de 5 % à 10 %. En revanche, elles atteignent vite les 15 % dans d’autres grandes villes, et même 20 % à Marseille, Toulouse ou Strasbourg, villes déjà chères sur le papier.


Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO

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