Immobilier : l'occupant d'un terrain peut se prévaloir de sa propriété au bout de 30 ans

Qui quitte sa place doit s'attendre à la retrouver occupée à son retour. Cette maxime, très courue dans les cours d’écoles, vient de l’Ancien testament de la Bible, lorsque les deux frères d’Isaac se déchirent pour l’héritage. Esaü, parti à la chasse pour trouver un gibier, se fait doubler par Jacob. La loi ne s’appuie plus sur des préceptes religieux. Elle reconnaît en revanche que, celui qui utilise un immeuble bâti ou non bâti comme s'il en était le propriétaire, durant plus de 30 ans, peut faire officiellement constater qu'il en est devenu propriétaire. Il faut alors prouver qu’il l’utilise de façon continue, ininterrompue, paisible, publique et non-équivoque depuis cette période. La Cour de cassation le réaffirme à propos de l’affaire suivante.

Le propriétaire d'une parcelle cadastrale permet, durant plus de trente ans, qu'il serve de parking public et de zone de bacs à déchets. Il en a été dépossédé à juste titre par la prescription. Il se défend alors en jurant que ce procédé est possible pour un particulier, mais n'est pas possible pour une collectivité publique. "Le code général de la propriété des personnes publiques énumère les différentes façons dont elles peuvent devenir propriétaires et il ne prévoit pas l'acquisition par la prescription de trente ans. Si le code énumère une liste, c'est bien pour exclure ce qui n'y figure pas", ajoute-t-il.

En 2011, en réponse à la question d'un député, le ministre de l'Intérieur Claude Guéant avait d'ailleurs déclaré que ce système d'acquisition n'était pas possible pour une commune puisque le code ne le prévoyait pas. "Le code prévoit que "les personnes publiques (…) acquièrent à l'amiable". Il énumère les modes d'acquisition amiables (dons, legs, successions abandonnées…) et leurs exceptions (préemption, expropriation, confiscation, nationalisation…)."

Même si la commune détient des armes juridiques exceptionnelles au regard du droit de propriété, à l’instar de la préemption ou de l'expropriation pour acheter de force comme elle le souhaite, la Cour de cassation juge l'inverse. "Si la prescription trentenaire, appelée aussi usucapion, ne fait pas partie des modes d'acquisition énumérés, elle n'est pas pour autant interdite. Cette possibilité "répond à un motif d'intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable" connue de tous", fait valoir la Cour.

En 2013, les juges assuraient qu’un particulier ne peut utiliser ce procédé pour devenir propriétaire de biens communaux que s'il s'agit de biens relevant du domaine privé de la commune, comme un chemin rural, et non du domaine public, comme une route.