Immobilier : vous pouvez refuser d’acheter si vous n’obtenez pas le crédit prévu par la promesse de vente

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous vous rendez deux fois chez le notaire : la seconde fois pour signer la vente, la première pour accepter l’offre du vendeur. Il s’agit d’un avant contrat, signé environ trois mois avant la vente définitive, qui prouve que vendeur et acheteur se sont mis d’accord sur le bien et son prix. Le vendeur s’engage à vendre au bénéficiaire qui dispose de plusieurs délais et conditions pour finir par s’engager.

S’il n’achète pas comptant, l’acheteur a deux mois pour trouver un crédit bancaire. Dans la promesse, il doit rendre compte d’une simulation bancaire validée (montant de l’emprunt, des intérêts et durée du prêt). Le crédit à obtenir doit respecter les conditions écrites dans la promesse. Dans un arrêt récent, la Cour de cassation précise que l’acheteur peut suspendre la vente s’il ne trouve pas de crédit à ses mêmes conditions.

L’affaire jugée concerne un acquéreur d’un bien immobilier qui devait, d’après la promesse de vente signée avec le vendeur, trouver un prêt "d'un montant maximum de 414 000 euros" remboursable en 25 ans à 2 %. Or, après étude du dossier, la banque n’offre finalement que 407 000 euros à ces conditions. "La condition n'a pas pu être réalisée", affirme l’acquéreur. Il demande à renoncer à l'opération. Il réclame la restitution des sommes consignées.

Le vendeur plaide que la condition suspensive est bien réalisée et n’entend pas restituer la somme mise sous scellés. "Les 414 000 euros étaient un maximum, l'offre de 407 000 euros est conforme à la condition suspensive", conclut-il.

La Cour de cassation se place du côté de l'acquéreur. "En pareil cas, lorsque le banquier propose un montant inférieur à celui que l'acquéreur estimait nécessaire et qui avait été mentionné dans l'avant-contrat de vente, la condition suspensive n'est pas réalisée", affirment les juges. "Il n'est pas tenu d'accepter cette offre et, en conséquence, la condition suspensive n'est pas réalisée. Dès lors, il n'est plus tenu de signer l'acte notarié, l'indemnité d'immobilisation ne peut pas être conservée par le vendeur et la commission de vente ne peut être réclamée par l'agence intermédiaire", poursuivent les magistrats.

En jugeant ainsi, la Cour de cassation modifie sa jurisprudence. En janvier 2021, elle avait jugé conforme à la promesse un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu. Le législateur devra vraisemblablement trancher cette question.