Location : rendre un logement en mauvais état peut coûter très cher

Vous venez de débusquer l’appartement parfait pour la poursuite de vos études. Au moment de signer le bail de location, vous devez faire un chèque de garanti. Il s’agit de couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives, etc.). Dans le cas d’un logement vide, le dépôt de garantie s’élève à un mois de loyer (hors charges), il grimpe à 2 mois si vous investissez un appartement meublé. À la fin du bail, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le propriétaire doit vous rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois après la remise des clés. Le propriétaire peut retenir la totalité ou une partie de cette somme si l’état des lieux de sortie présente des dégradations ou des manquements de travaux. La Cour de cassation donne même au propriétaire la possibilité d’en demander davantage.

À la fin du bail, un propriétaire récupère son logement dans un mauvais état. Il doit le relouer en accordant au nouveau locataire des conditions avantageuses pour compenser. Le coût de sa remise en état justifie ainsi d'un second préjudice, assure la Cour de cassation. "L'indemnité due par l'ancien locataire au titre de la remise en état des lieux qu'il n'a pas entretenus ou qu'il a dégradés, en ne respectant pas ses obligations, ne répare pas le manque à gagner du propriétaire qui a dû relouer à des conditions défavorables, au moins durant quelques mois", estiment les magistrats. Ils rappellent que toute réparation de préjudice doit se faire "sans perte ni profit".

Les juges précisent que la vétusté antérieure doit être déduite des sommes dues par un ancien locataire. "Si les locaux lui ont été loués en état d'usage, son obligation d'entretien ne lui imposait pas de les remettre à neuf, à moins qu'une clause spéciale du bail ne l'ait prévu". Sans cette clause, le locataire ne doit pas les réparations résultant de la vétusté. C'est le juge qui apprécie souverainement la proportion due à la vétusté lorsque ce locataire rend des locaux dégradés.

Cette décision a été prononcée dans un litige opposant des commerçants, tenus d'appliquer les règles générales du code civil en matière de location. Mais pour la location de locaux d'habitation, soumis de plus aux règles de la loi de 1989, cette loi prévoit également que le locataire est obligé "de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat (…)", sauf cas particuliers liés à la force majeure ou à la faute d'un autre.