Logement social : savez-vous que vous pouvez acheter votre HLM ?

Locataire d'un logement social, vous pouvez peut-être accéder à la propriété sans même avoir à déménager. La loi Elan incite en tout cas les bailleurs sociaux à vendre leurs biens immobiliers au rythme, espère le gouvernement, de 45.000 logements par an. Mais pas question pour autant d'ouvrir la porte aux spéculateurs. 

Qui peut acheter et dans quelles conditions ? Mode d'emploi tiré de la fiche consacrée à ce type de transaction, sur le site de l'administration française.

Si vous êtes locataire d'un logement HLM (Habitation à loyer modéré) depuis au moins deux ans, vous pouvez spontanément demander à l'acheter à votre bailleur social (voir les formalités ci-dessous). Vous avez également la possibilité d'effectuer ces démarches pour le compte de votre époux ou épouse (sans qu'il n'y ait de conditions de ressources à respecter) ou d'un ascendant ou descendant qui devront quant à eux ne pas dépasser certains plafonds de ressources. Par exemple, en 2019, pour une personne seule, 30.837 euros pour le Revenu fiscal de référence (RFR) en Ile-de France et 26.810 euros dans les autres régions ou, pour quatre personnes (2 adultes + 2 enfants), 72.132 euros à Paris, 66.360 euros dans le reste de la région parisienne et 51.977 euros ailleurs. Il s'agit des plafonds pour accéder à la catégorie de logements sociaux attribuée aux personnes un peu justes financièrement pour se loger dans le privé.

A noter que devenir propriétaire d'un logement HLM est également possible pour ceux qui n'en sont pas déjà locataires. Les biens concernés sont alors soit neufs ou à construire, soit anciens mais vacants. Ces derniers sont d'abord proposés aux locataires et aux gardiens de logements sociaux, puis au bout de deux mois à tout le monde. Il convient alors de consulter les offres sur Bienvéo.fr, le site de l'Union sociale pour l'habitat, qui représente le secteur HLM. Ces règles garantissent qu'un logement occupé ne puisse donc, dans un premier temps, qu'être uniquement proposé à la vente à son locataire.

Dans le cas de l'achat par le locataire en place, le logement (appartement ou maison) doit généralement avoir été construit ou acheté par un bailleur social depuis plus de 10 ans. Il doit également être en bon état et ne pas être une passoire énergétique. Différents documents écrits, y compris les travaux réalisés les cinq dernières années et les futurs travaux envisagés, doivent être fournis par le bailleur avant l'opération.

A noter qu'il est rare que tout l'immeuble soit vendu d'un coup, la copropriété peut ainsi être partagée entre les particuliers ayant acquis les lieux et l'organisme HLM continuant de louer les autres appartements.  

Le prix de mise en vente est censé être en dessous de ceux du marché. Il est fixé par le bailleur social suivant une procédure précise. Par exemple, ce mardi 25 juin, un appartement de 62 m² dans le 10e arrondissement de Marseille est proposé à 100.500 euros, soit 1.621 euros le m². Dans la même rue, le m² avoisine en moyenne les 2.328 euros (soit 144.336 euros), selon les estimations de MeilleursAgents.

A noter que l'achat (10% du prix du bien dans la limite d'un plafond) peut être en partie financé par un prêt à taux zéro (PTZ), lui-même soumis à des critères de ressources.  

Il appartient au locataire de faire part de son souhait d'acheter les lieux à son bailleur. Il lui appartient alors d'adresser sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. L'organisme dispose de deux mois pour lui donner sa réponse. Il peut aussi arriver que le bailleur prenne l'initiative de proposer la vente.

Pendant les 5 ans qui suivent l'achat, les conditions de revente ou de mise en location sont réglementées. Pendant cette période, en cas de revente, il convient d'en informer l'ancien bailleur, qui reste prioritaire pour racheter le bien. Si l'acheteur avait acquis le logement à un prix moindre que celui initialement fixé, il devra lui rembourser la différence lors de la revente. De même, en cas de location, le loyer sera plafonné si le bien avait été acheté à un prix inférieur à celui fixé par le bailleur. 

Une fois cette période écoulée, le propriétaire peut vendre ou louer sans plus n'avoir aucun compte à rendre à l'office HLM.