Investissement locatif : dans quelles villes acheter ?

par Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO
Publié le 19 octobre 2023 à 8h00

Source : JT 20h Semaine

La hausse des taux rend l’achat immobilier plus complexe.
Pour un investissement locatif, viser les villes offrant le meilleur rendement.
Il faudra tenir compte du prix et du loyer moyen, mais pas seulement.

La hausse rapide des taux en quelques années a bouleversé le marché de l’immobilier. Cela dans un contexte déjà marqué par une pénurie d'offres locatives. S’il y a donc une demande importante, l’offre peine à suivre, car les investisseurs devront débourser davantage pour acheter un bien. Il sera donc plus rentable, et donc plus facile d’obtenir un crédit, en misant sur des villes offrant un rendement intéressant à la location. Celui-ci dépendra d’éléments parfois très divers selon les villes et le type d’investissement.

Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier ?

Lorsque l’on parle d’investissement locatif, l’indicatif principal de rendement est tout simplement le rapport entre le prix d’achat et le prix de location au mètre carré. Pour l’obtenir, on divise le loyer annuel par le prix d’acquisition puis on le multiplie par 100. Ainsi, un bien acquis pour 100 000 euros et loué 500 euros par mois (6 000 euros par an) affiche un rendement de 6 %.

Cette formule est un indicateur intéressant. Toutefois, s’en contenter est une erreur. Il faut aussi tenir compte de l’offre et de la demande pour ce type précis de bien, du montant des charges, des frais d’entretien, éventuellement des frais d’agence… On oublie également trop souvent le temps nécessaire pour trouver un locataire. Cela représente des mois de loyer en moins et fait mécaniquement baisser la rentabilité. Sans oublier qu’une commune peut plafonner les loyers. Certaines villes affichant un taux de rendement légèrement inférieur pourront donc se révéler plus intéressantes que d’autres.

Paris et sa banlieue, toujours intéressants

Selon votre situation, votre budget et les critères géographiques, l’intérêt d’un investissement locatif ne sera pas le même. On peut cependant citer quelques villes attrayantes pour 2023 et 2024. En premier lieu, on pense bien sûr à Paris pour la rentabilité et la sécurité de l’investissement. La capitale a connu une décote dès 2022 et il est très facile d’y trouver un locataire. En revanche, le rendement au mètre carré n’est pas le meilleur en raison de prix d’acquisition toujours élevés. Il est donc plus opportun de miser sur la banlieue à fort potentiel, comme en Seine-Saint-Denis.

Lille poursuit son développement

Depuis plusieurs années, l’intérêt de la métropole lilloise ne se dément pas. Elle est très appréciée des étudiants, mais aussi des jeunes actifs qui sont généralement locataires. Son attractivité grandissante permet d’investir dans des biens au-delà du centre-ville, assez cher, pour obtenir de bons rendements.

Rennes, nouvelle perle de l’Ouest

L’ouest de la France a également connu un boom ces dernières années, dopé par le confinement. Nantes et Angers sont très attractives, mais il est généralement trop tard pour y investir. Rennes s’affirme donc comme une valeur sûre. La ville d’Ille-et-Vilaine est un pôle universitaire proche de Paris par le TGV. Avec environ 5 000 euros le mètre carré, il est possible d’y acquérir un bien en centre-ville pour un prix raisonnable.

Il peut être tentant d’investir dans une ville réputée sûre et dynamique, car il semble plus facile d’y attirer des locataires. Mais ce n’est qu’un aspect de la question. Les meilleurs rendements ne se trouvent pas à Paris ou sur la Côte d’Azur, mais dans des zones où le prix d’acquisition est resté bas, en particulier dans des villes plus petites. Saint-Etienne arrive ainsi régulièrement sur les premières marches des divers classements, avec un rendement au-delà des 6 %. On peut également citer les villes moyennes de l’Est comme Mulhouse, qui dépasse parfois les 8 %. Il faudra cependant être plus prudent en matière d’adaptation du bien au marché, pour éviter la vacance.


Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO

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