Selon une étude du courtier Meilleurtaux, il faut désormais plus de 15 ans pour rentabiliser un achat immobilier, soit 10 ans de plus qu'en 2021.L'explosion des taux d'intérêts des crédits est le moteur principal de cette tendance.D'autres facteurs expliquent cette hausse, comme l'augmentation récente de la taxe foncière dans de nombreuses villes.
Le constat est sans appel. Entre la flambée des taux d'intérêt, l'augmentation des prix de l'immobilier et celle de la taxe foncière, la durée nécessaire pour rentabiliser l'achat d'un bien immobilier a bondi entre 2022 et 2023. Selon une étude du courtier Meilleurtaux publiée ce mardi 5 septembre, il faut en moyenne 15 ans et six mois pour rentabiliser un achat immobilier de 70 m². La période s'allonge de deux ans par rapport à 2022 et même de 10 ans par rapport à 2021.
Plusieurs points peuvent expliquer cette évolution. Selon des observations réalisées par le courtier en prêt immobilier Cafpi, le taux moyen d'un crédit immobilier sur 25 ans est de 4,10%, ce 5 septembre. Un an plus tôt, le taux moyen était de 1,96%. Dans le même temps, les prix des biens continuent de monter légèrement dans certaines villes ou bien se maintiennent à de très hauts niveaux. Sur ce dernier point, la différence est d'autant plus palpable dans les villes qui sont devenues attractives à la sortie de la crise sanitaire. Néanmoins, le pic semble atteint puisque les baisses se multiplient ces derniers mois.
"Ces (...) réalités conjuguées expliquent l'allongement de la période requise pour que l'achat devienne moins coûteux que la location", juge Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.
Si vous achetez un bien dans la région de Dijon (Côte-d'Or), il faut désormais conserver cet achat pendant au moins 22 ans afin de le rentabiliser. En 2022, seules deux années suffisaient, rappelle le courtier. Même situation au Mans (19 ans en 2023, contre 8 en 2022) ou bien à Aix-en-Provence (21,6 années contre 8). Au Havre, la tendance est la même voire encore plus spectaculaire : 16 ans sont dorénavant nécessaires pour atteindre le seuil de rentabilité... contre une seule année, en 2019 et 2020.
Marseille, Metz... De rares exceptions à noter
L'explosion du coût des crédits et l'évolution des prix de l'immobilier suffisent-elles à expliquer ces changements ? Pas forcément, selon le courtier Meilleurtaux. Cette aggravation du rapport de force entre achat et location s'explique aussi par la stabilité des loyers et... le boom de la taxe foncière. En 2023, elle a connu une hausse inédite depuis 1986, avec +7,1%. Dans certaines villes, l'augmentation flirte avec les 20% et dépasse même les 50% à Paris.
Le courtier relève, néanmoins, quelques exceptions. Ainsi, le temps de rentabilisation a fondu à Marseille (Bouches-du-Rhône) ou Metz. Désormais, la rentabilité est atteinte - respectivement en 13 et 6,6 ans. Un an plus tôt, il fallait attendre 20 ans dans la cité phocéenne pour qu'un achat soit plus avantageux qu'une location. Concernant Metz, le recul est plus faible : il fallait 11 ans de propriété pour que l'opération soit rentable. Dans le cas de la préfecture de Moselle, cette évolution est due à un recul du tarif des biens, le prix au mètre carré ayant baissé de 500 euros en 2023.
Attention, s'il faut aujourd'hui attendre bien plus longtemps pour qu'un achat soit plus rentable qu'une location, la première option reste la plus intéressante à terme. "Il n’en demeure pas moins qu’à la fin de cette période, [les acquéreurs] ont un toit qui ne nécessite plus de versement mensuel et assure donc une exceptionnelle sécurité", rappelle Maël Bernier. À l'inverse, dans le cas d'une location, le loyer est toujours présent après 15, 20 ou 30 ans.