Location-accession : comment fonctionne cette méthode d’achat immobilier ?

par Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO
Publié le 24 novembre 2023 à 8h00

Source : JT 20h Semaine

Dans un marché du crédit et de l’immobilier tendu, certains ménages auront du mal à acheter un bien.
Il peut être intéressant pour certains d’opter pour la location-accession.
Ce système proche du leasing permet de se réserver la vente d’un bien qu’on occupe d’abord comme locataire.

La hausse importante des taux a compliqué l’accès au crédit immobilier et à la propriété pour de nombreux ménages. Certains peuvent donc être à la recherche de méthodes alternatives pour acheter un bien. Parmi les solutions assez peu connues, on trouve la location-accession. Elle se rapproche du leasing, concept aujourd’hui très connu dans le monde automobile, mais appliqué à l’immobilier. Il s’agit pour un acheteur d’occuper le bien d’abord comme locataire, mais en prévoyant de l’acheter à l’issue d’une période donnée. Le propriétaire s’engage de son côté à ne pas vendre le bien à une autre personne. Cette méthode implique bien sûr des obligations particulières.

Comment fonctionne la location-accession ?

Un contrat de location-accession se divise en deux grandes phases. Tout d’abord la période de jouissance. À ce moment-là, l’acheteur potentiel n’est que locataire et paye une redevance. Elle comprend une fraction locative indemnisant le propriétaire pour la jouissance du bien qui correspond au loyer. S’y ajoute une fraction acquisitive, c’est-à-dire le paiement d’une partie du prix d’achat du bien. Par ailleurs, le locataire peut aussi devoir s’acquitter de certaines charges qui d’ordinaire incombent au propriétaire, comme le paiement de la taxe foncière ou des charges de copropriété.

À l’issue d’une période fixée par le contrat, le locataire informe le propriétaire s’il souhaite ou non lever l’option d’achat. S’il le fait, il devra s’acquitter de la part restante du prix de vente. Dans le cas contraire, il devra quitter les lieux, sauf si l’accord le prévoit autrement. La fraction acquisitive lui sera restituée.

Les avantages et inconvénients de la location-accession

La location-accession doit faire l’objet d’un acte notarié avant le début de la période de jouissance. De nombreux points doivent être définis, comme le prix de vente, le montant et la répartition de la redevance et des charges, les conditions de résiliations ou de maintien dans les lieux, etc. Ces négociations rendront l’opération plus ou moins intéressante.

D’une manière générale, le locataire a surtout l’avantage de ne pas avoir à fournir d’apport. Il aura en effet déjà payé une partie de son logement à travers la fraction acquisitive, avec en prime des paiements échelonnés. Il bénéficie d’une TVA à 5 % s’il lève l’option et sera exonéré de taxe foncière pendant 15 ans. Par ailleurs, il peut dans certaines conditions bénéficier d’un prêt social location accession (PSLA). Le prêt qui avait été consenti au vendeur lui est alors transmis, avec des conditions très favorables. En revanche, s’il ne lève pas l’option, il aura souvent payé des charges supplémentaires et mobilisé une partie de son épargne pour rien.

De son côté, le propriétaire peut limiter le coût des charges et recevoir, en plus d’un loyer, une somme complémentaire qu’il sera libre d’investir durant la période de jouissance. Il sait que son locataire a intérêt à bien entretenir le bien et qu’il aura plus de chances de vendre.

Pour les deux parties, deux inconnues demeurent. D’une part l’évolution du marché de l’immobilier. Le prix étant fixé à l’avance, cela peut représenter un gain ou une perte pour le propriétaire comme le locataire. D’autre part, leur situation personnelle respective peut évoluer durant cette période et empêcher de poursuivre le contrat. L’initiateur de la résiliation aura alors souvent des frais à payer. 


Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO

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