Location : la caution doit-elle vraiment gagner trois fois le loyer ?

par Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO
Publié le 6 janvier 2024 à 8h00

Source : JT 20h Semaine

Dans un marché de l’immobilier tendu, difficile de louer sans un garant (ou caution).
Généralement, le propriétaire exigera qu’il gagne trois fois le montant du loyer.
Toutefois, il ne s’agit pas d’une règle et bien d’autres scénarios sont envisageables.

C’est une des hantises des propriétaires bailleurs : les impayés de loyers. Ceux-ci sont en hausse depuis plusieurs années, selon les chiffres de la plateforme Imodirect. Elle évoque une multiplication par trois depuis la crise du Covid. Dans le contexte de crise immobilière actuel, il est donc assez difficile de louer sans une caution solidaire. Celle-ci peut être sollicitée par le bailleur si le locataire ne paye plus et ne répond pas à ses demandes répétées. Très souvent, le propriétaire exige les fiches de paie de cette caution. On entend souvent que son salaire doit être trois fois supérieur au montant du loyer. Mais cela est loin d’être systématique.

Quels revenus pour le garant de location ?

La loi ne prévoit aucune règle concernant les revenus de la caution. Mais dans la pratique, il exigera que celle-ci gagne suffisamment d’argent pour s’assurer qu’elle sera en mesure de prendre le relais. Un double défaut du locataire et de la caution conduirait en effet à une procédure souvent longue pour obtenir un remboursement. Le propriétaire peut donc exiger ce qu’il veut concernant le ratio entre les revenus et le loyer. Il est vrai que traditionnellement, le chiffre de trois  fois le loyer est retenu. C’est d’ailleurs le même rapport qui est souvent retenu pour le dossier du locataire. On entend ici le salaire net, les revenus que la caution pourra réellement mobiliser pour payer les dettes du locataire.

Le salaire exigé par le propriétaire peut cependant dépendre de bien des éléments. D’une part, si le locataire potentiel justifie lui-même de revenus importants et réguliers, le bailleur pourra se montrer moins exigeant envers le garant, voire s’en passer. Il faut garder à l’esprit qu’il préférera toujours ne pas avoir à activer cette garantie. Il privilégiera généralement un locataire très fiable et un garant plus faible que l’inverse. Inversement, si le loyer est faible, un salaire qui correspond au triple ne suffira pas toujours à rassurer le propriétaire. Il est possible qu’il demande plutôt un revenu quatre fois supérieur.

Et si le garant n’a pas de fiche de paie ?

Enfin, il n’est pas obligatoire de donner des fiches de paie pour justifier de ses revenus. D’une part, parce que toutes les cautions n’en disposent pas, par exemple les retraités. Cela ne les empêche pas d’avoir d’autres sources de revenus potentiellement importantes. D’autre part, certaines personnes peuvent ne pas souhaiter dévoiler le montant de leur salaire à un tiers. Les professionnels libéraux peuvent, eux aussi, être tout à fait à même d’assumer une garantie tout en ayant des salaires faibles. Ils pourront alors fournir d’autres pièces pour justifier de leurs revenus : pensions de retraite, déclaration d’impôt, preuve de rente immobilière ou encore titre de propriété non gagée.


Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO

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