Logement : tout comprendre à la crise qui touche le secteur

Le secteur du logement est en crise depuis des mois. Pour y remédier, la Première ministre Elisabeth Borne dévoile ce lundi 5 juin après-midi une série de mesures. Prolongation mais resserrement du prêt à taux zéro (PTZ) pour favoriser l'accession à la propriété, aides à la location mais fin du dispositif Pinel... le gouvernement espère enrayer la crise avec ces dispositifs techniques. Mais comment se matérialise cette crise ? De quoi parle-t-on vraiment ? Éclairages.

Tout d'abord, le secteur du logement neuf est à la peine. Beaucoup moins de permis de construire sont délivrés ces derniers mois, entre 30.000 et 35.000 contre autour de 40.000 avant la pandémie de Covid-19. "Le neuf, c'est vraiment celui qui souffre le plus aujourd'hui, parce qu'il est contrarié dans tout son encours de production", observe Charles Marinakis, président de Century 21 France, auprès de l'AFP.

Pour quelles raisons ? Les promoteurs sont pris en étau entre la réduction du pouvoir d'achat des acquéreurs et la flambée des coûts de construction. Selon la Fédération française du bâtiment (FFB), les prix des matériaux ont augmenté de 15% en 2022 à cause de la guerre en Ukraine, alors qu'en 2021 ils avaient déjà pris 15% à cause de la pandémie. "Ça perturbe la logique des chantiers conçus dans le monde d'avant", vus comme rentables à l'époque et désormais trop chers, analyse Marc Oppenheim, directeur général de Crédit Agricole Immobilier.

Aussi, une nouvelle réglementation environnementale entrée en vigueur début 2022 freine les constructions, puisqu'elle oblige les bâtiments à être mieux isolés contre le froid et la chaleur, avec un surcoût de 7 à 8% pour les constructeurs, selon la FFB.

Enfin, les communes sont plus frileuses à accueillir de nouveaux habitants en raison de la suppression de la taxe d'habitation, impôt directement perçu par elles. Et les promoteurs constatent que les maires sont plus frileux à construire, craignant l'adage "maire bâtisseur = maire battu".

Si le neuf est à la peine, le marché locatif également. Car ce dernier est notamment "pris entre les feux croisés de l'absence de logements neufs déversés sur le marché et le ralentissement des congés donnés par les locataires, qui restent chez eux" faute de pouvoir devenir propriétaires, explique Charles Marinakis.

Deux phénomènes sont aussi accusés de réduire l'offre locative : les meublés touristiques type Airbnb, et l'interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores. Depuis le 1er janvier, il est interdit de louer les logements les plus énergivores, ceux classés G (aujourd'hui cette mesure ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de location, mais elle sera étendue à tous en 2028). Ces deux raisons poussent les propriétaires à vendre leurs bien plutôt qu'à les louer.

2,42 millions : c'est le nombre de ménages en attente d'un logement social, un nombre qui n'a jamais été aussi élevé. Largement financés par l'épargne via le Livret A et le Livret de développement durable et solidaire (LDDS), les bailleurs sociaux ont vu, avec l'augmentation des taux, leurs dettes s'alourdir de 3,5 milliards d'euros en 2022, selon l'Union sociale pour l'habitat. Ce qui obère leur capacité à construire de nouveaux logements ou à rénover ceux existant. Ils dénoncent aussi de longue date les mesures d'économies qui leur ont été imposées sous la présidence d'Emmanuel Macron.

Les dépenses de l'État pour le logement baissent d'année en année. La part du PIB qui y est consacrée a été de 1,5% en 2021, une proportion qui n'a jamais été aussi basse, dénonçait la Fondation Abbé Pierre dans son dernier rapport annuel. Pour 2024, Bercy a prévenu que le logement serait particulièrement sollicité pour des économies, tout en laissant entrevoir la fin de la niche fiscale Pinel, soutien de la construction neuve.

Seul l'ancien résiste, même si après des années de hausse, les prix commencent à refluer, de 0,2% au premier trimestre par rapport à fin 2022, une baisse inédite depuis 2015. Mais ce que les acquéreurs ont gagné sur le prix d'achat, ils l'ont perdu, et bien plus, dans le coût de leurs emprunts, les taux d'intérêt des crédits ayant quasiment triplé en 2022. Selon les Notaires du Grand Paris, pour un appartement de 65 m² en région parisienne acheté en juillet 2023, la mensualité de crédit coûtera 19% de plus qu'en janvier 2022.