Selon une étude prospective de la Banque des territoires, publiée ce jeudi, les bailleurs sociaux pourraient construire moins de logements à l'avenir.En cause : des obligations de rénovation et une dette grandissante, qui empêcheraient les bailleurs de construire.
La construction de HLM en chute libre dans les prochaines décennies ? C'est ce que prédit une étude prospective de la Banque des territoires, publiée ce jeudi. Selon ses conclusions, la construction de HLM, passée depuis 2020 sous la barre des 100.000 logements par an, devrait continuer de ralentir pour se stabiliser à une moyenne de 66.000 nouveaux logements annuels à partir de 2030. Concrètement, les bailleurs sociaux sont pris entre leurs obligations de rénovation et une dette croissante. Ces derniers n'auront donc pas les moyens de rénover et en même temps de construire de nouveaux HLM.
Or, poussés par l'interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores, les bailleurs sociaux devront donner la priorité à la rénovation. Les réhabilitations de logements atteindraient un pic à 125.000 logements par an en 2025 et 2026, puis reflueraient, pour atteindre 90.000 par an sur la période 2031-2061, selon l'étude la Banque des territoires.
Une capacité d'investissement à long terme affaiblie
L'étude, qui fait des projections jusqu'en 2061, se base sur l'hypothèse d'une inflation et d'un taux du Livret A de 2% en moyenne à partir de 2027. Elle suppose un "comportement des bailleurs inchangé" et des politiques publiques constantes. L'inflation et la forte augmentation des taux d'intérêt qui touchent actuellement les bailleurs, non compensées par la hausse des loyers, affaiblissent en réalité leur capacité d'investissement à long terme, note la Banque des territoires.
Les bailleurs sociaux sont largement financés par l'épargne, notamment via le Livret A. Quand les taux d'intérêt remontent, leur dette s'alourdit, d'autant plus qu'elle est à taux variable. "Si on veut prioriser la rénovation du parc, mécaniquement, il faudra réduire la construction de logements", explique à l'AFP Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des territoires, l'une des branches de la Caisse des dépôts et consignations (CDC). À moins que les politiques publiques ne changent, avec une injection de nouvelles aides ou un assouplissement des réglementations, par exemple.
Par ailleurs, d'après Kosta Kastrinidis, construire 66.000 logements par an "est insuffisant" compte tenu des besoins. Le nombre de ménages en attente d'un logement social ou en attente d'une mutation (donc déjà logés dans le parc HLM), 2,42 millions fin 2022 selon l'Union sociale pour l'habitat (USH), n'a en effet jamais été aussi élevé. Un chiffre en hausse de 7% par rapport à 2021.