Un copropriétaire ne peut pas forcément se plaindre en justice de mauvais travaux qui affectent les espaces collectifs de son immeuble.

Les parties communes d'un bâtiment correspondent à un terrain en indivision entre les membres de la copropriété. Les copropriétaires bénéficient d'un droit de jouissance qui leur permet de circuler sur ces parties et de les utiliser. Attention, elles peuvent être générales en concernant l’ensemble des occupants, ou spéciales et ne relever que d'un petit groupe de copropriétaires. En principe, le règlement de copropriété précise les parties communes. En général, la loi indique qu’il s’agit du gros œuvre du bien (toit, murs, toiture), des voies d’accès, des couloirs et escaliers, des réseaux d’eau et d’électricité, des gaines et têtes de cheminées, des jardins, terrasses et cours non-privatifs et des équipements communs (chaudière, ascenseur). En cas de malfaçons après des travaux, difficile pour un ou plusieurs copropriétaires de contester sans l’appui du syndicat de copropriétaires, considère la Cour de cassation.

Des copropriétaires d’un immeuble à construire constatent des malfaçons après des travaux. Certains d’entre eux décident de les contester en justice. Ils soutiennent qu'ils se sont tous engagés, avec un intérêt commun, dans une opération globale de construction d'une résidence. Ils expliquent que les erreurs de construction, empêchant l'exploitation locative, causent par répercussion un préjudice personnel à chacun, différent de celui de la communauté.

Seul le syndicat des copropriétaires à ce pouvoir

La justice ne leur donne pas gain de cause. "Un copropriétaire peut intervenir pour faire cesser une atteinte aux parties communes qui lui causerait un préjudice propre. Mais il ne peut pas saisir la justice pour obtenir la réparation de cette atteinte", explique la Cour de cassation. La loi ne donne cette compétence qu'au syndicat des copropriétaires. "S'ils peuvent se plaindre d'avoir perdu des loyers à cause du retard causés par ces désordres, qui les a empêchés de prendre possession de leur lot et de le donner en location comme prévu, ils ne peuvent pas agir à la place de leur syndicat de copropriétaires pour se plaindre de malfaçons d'équipements collectifs comme la piscine ou la toiture", ajoutent les juges.

Dans un second arrêt, la Cour précise qu'un préjudice est collectif pour les copropriétaires, y compris si la gêne causée à chacun est d'ampleur différente selon les lots. Elle rejette ainsi l'argument d'un assureur qui soutient que le mauvais fonctionnement du nouveau chauffage collectif n’est pas un préjudice collectif puisque certains ne le ressentaient pas.


Geoffrey LOPES avec AFP

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