Le loyer est l’élément principal d’un bail, mais il n’est pas pour autant impossible à modifier.
Le propriétaire peut notamment l’augmenter en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL).
Toutefois, l’application de cette hausse est encadrée et n’est pas automatique.

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier, le loyer est l’élément déterminant sur lequel les deux parties doivent se mettre d’accord. Pour autant, son montant n’est pas immuable. Il peut être révisé au cours de la durée du bail. Le propriétaire ne peut bien sûr le faire varier à sa guise. Il a simplement le droit de tenir compte de l’inflation. En effet, lorsqu’un locataire reste pendant de longues années dans le même bien, le montant convenu à la conclusion du bail peut ne plus correspondre à la réalité. C’est pourquoi la grande majorité des baux contiennent une clause d’indexation des loyers. 

Comment fonctionne l’indexation des loyers ?

Cette clause autorise le propriétaire à augmenter le montant du loyer en fonction de l’Indice de référence des loyers. Il s’agit d’un indicateur établi chaque trimestre par l’Insee. Tous les ans, le propriétaire peut augmenter le prix de la location en fonction de ce chiffre, à condition que la clause soit bien présente dans le bail. Elle est néanmoins indiquée dans les contrats type, car le propriétaire n’a aucun intérêt à l’omettre. Toutefois, l’augmentation est encadrée. 

D’une part, depuis août 2022, il n’est plus autorisé d’augmenter le loyer d’une passoire thermique. C’est-à-dire des biens classés F ou G lors de leur diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure ne s’appliquera qu’à partir de juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte. La loi d’août 2022 avait également instauré un plafonnement de la hausse à 3,5 % pour la France métropolitaine, à 2,5 % pour les départements d’Outre-mer et à 2% pour la Corse. Cette mesure visant à protéger le pouvoir d’achat a pris fin en avril 2024. Lors de la prochaine publication d’un indice de révision des loyers (IRL), en juillet 2024, les chiffres devraient donc suivre à nouveau le niveau de l’inflation. 

Une hausse de loyer peut-elle être rétroactive ?

La hausse du loyer se calcule en multipliant le loyer par le nouvel IRL, puis en divisant le tout par l’ancien taux. Par défaut, l’IRL de référence est le premier à être publié par l’Insee après la signature du bail. Par exemple, pour un bail conclu en juin 2024, c’est l’IRL publié en juillet qui servira de base. Le contrat peut toutefois indiquer une date de prise en compte différente. Dans tous les cas, la révision n’est pas automatique. Lorsque la date de révision prévue (généralement un an après la signature) est atteinte, le propriétaire dispose d’un an pour adresser au locataire sa demande de révision. Ce n’est que lorsqu’elle aura été reçue qu’il pourra augmenter le loyer. Ce système n’est pas rétroactif. Le propriétaire ne peut donc demander aucun arriéré. Ainsi, si le bail fixe la date de révision au 1ᵉʳ juin, mais que le propriétaire n’a communiqué le nouveau loyer que le 1ᵉʳ octobre, il ne pourra appliquer la hausse qu’à partir des loyers d’octobre. 


Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO

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