Patrimoine immobilier : comment calculer un rendement locatif pour choisir le meilleur investissement

Diminuer ses impôts, se constituer un patrimoine ou s'assurer un revenu complémentaire à la retraite... les raisons d'investir dans l'immobilier locatif ne manquent pas. Ce type de placement est en effet l'un des plus rentables sur le long terme. Sur une durée de quinze ans, par exemple, la location d'un logement rapporte davantage que la détention d'actions, selon une étude de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).

Entre 2002 et 2017, l'investissement dans des logements a ainsi dégagé une rentabilité annuelle moyenne de 9,7%. Ce type de placement s'avère donc plus intéressant que les actions (8,5%), l'or (7,7%) ou encore l'assurance-vie (3,4%). Seules les sociétés foncières (des entreprises cotées en bourse chargées de gérer un patrimoine immobilier) font mieux (14,5%). Ces moyennes, données par l'IEIF, correspondent techniquement au taux de rendement interne (TRI), un calcul complexe qui intègre les prix d'entrée et de sortie. Mesurer cette rentabilité est un véritable casse-tête. Il existe de nombreuses autres approches qui permettent également de se faire une idée de la viabilité d'un projet.  

"Tous les calculs sont en effet possibles. Le tout est de pouvoir comparer les investissements les uns des autres", assure à LCI l'expert financier Marc Fiorentino. "Généralement, le ratio utilisé correspond au rapport locatif, autrement dit le loyer annuel ramené au prix d’achat hors frais de notaire. Il s’agit ainsi d’un rapport locatif brut", nous précise cet auteur d'un guide pratique consacré aux finances personnelles et intitulé Votre argent : Gérez mieux, gagnez plus !, éditions Robert Laffont. 

=> Rendement locatif brut = (loyer mensuel x 12 x 100) / prix d'achat

Exemple : 

Loyer de 375 euros par mois pour un appartement acheté à 100.000 euros. 

Rendement brut = 375 x 12 x 100 / 100.000 = 4,5%

Cette formule, qui présente l'avantage d'être extrêmement simple, suffit pour comparer plusieurs offres. Elle ne reflète cependant pas avec précision combien l'investissement va finalement vous rapporter. Le calcul ne prend en effet en compte ni les charges (taxe foncière, frais de copropriété, frais de gestion notamment), ni les flux de trésorerie, ni même l'impôt sur vos gains. Parmi les formules intégrant certaines de ces données, voici par exemple celle du rendement locatif net de charges = [(loyer mensuel x 12 x 100) - taxe foncière - charges - frais de gestion] / prix d'achat.

La fiscalité -qui résulte à la fois de vos choix et de votre situation personnelle- est l'un des éléments déterminants à prendre en compte. Elle aussi complexe (voir notre article à son sujet), elle dépend notamment du type de location : nue ou meublée. Mieux vaut généralement opter pour une location meublée car comme nous l'explique Marc Fiorentino, "vous générez alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui ne sont pas imposés de la même manière que le revenu foncier (ndlr : tiré, lui, d'un logement nu)."

"En effet, en meublé, il sera possible de déduire des revenus imposables (en plus des charges classiquement déductibles) une charge comptable correspondant à l’amortissement du prix du bien. Cette charge permet de diminuer fortement, voire de ramener à 0, le revenu taxable et ainsi éviter l’imposition", souligne encore l'expert financier. A l'inverse, dans le cas d'une location nue, entre votre tranche marginale d'imposition (de 0% à 45%) et la contribution sociale généralisée (17,2%), vous risquez finalement de voir fondre la rentabilité de vos revenus fonciers. Il convient donc de sortir sa calculatrice avant de faire son choix. 

Pour tirer le meilleur profit de ce type d'opération financière -et au passage vous construire un patrimoine-, l'une des méthodes utilisées consiste à "s'endetter pour investir en immobilier locatif et utiliser son épargne mensuelle et les loyers perçus pour rembourser le crédit", souligne Marc Fiorentino dans son guide.

Il s'agit d'augmenter sa capacité d'investissement (sans pour autant, donc, augmenter son effort d'épargne à sortir chaque mois) pour accroître la rentabilité de ses capitaux propres. Ce mécanisme -qui engendre un effet de levier- est bénéfique tant que le coût du crédit est inférieur à l'augmentation des bénéfices obtenus grâce à cet endettement.

Jusqu'à quel point l'investissement peut-t-il alors être rentable ? Sans préjuger des performances de l'immobilier dans les années à venir, il reste possible d'esquisser des scénarios pour évaluer le potentiel d'une opération. Prenons l'exemple d'un emprunt d'un montant de 108.000 euros à 1,5% sur 20 ans, pour acheter un bien immobilier à 100.000 euros (+ 8% de frais de notaire). D'un côté, la mensualité du crédit sera de 482,55 euros. De l'autre, vous encaisserez des loyers s'élevant pour leur part à 375 euros par mois. L'effort d'épargne sera ainsi de 107,55 euros par mois.

Les calculs ci-dessous, effectués par Marc Fiorentino pour LCI, en fonction de trois hypothèses de performance de rendement, permettent d'évaluer les gains dans les trois cas (sachant qu'au bout de 20 ans, vous  pouvez espérer une revalorisation de votre bien de 0 à 4% par an).

1 - Hypothèse pessimiste (pas de revalorisation du bien) 

Gain net de l’opération = 100.000 – (107,55 x 240) = 74.188 euros

2 - Hypothèse médiane (revalorisation de 2% par an) 

Gain net de l’opération = 148.594 – (107,55 x 240) = 122.782 euros

3 - Hypothèse optimiste (revalorisation de 4% par an) 

Gain net de l’opération = 219.112 – (107,55 x 240) = 193.300 euros

En fin de compte, ces quelques exemples montrent que le placement immobilier à crédit peut être intéressant même dans une hypothèse relativement pessimiste d'un bien qui ne prendrait pas de valeur.