Préavis, état des lieux, caution : comment bien quitter une location ?

Il ne suffit pas de rendre les clefs pour quitter une location. Outre les cartons de déménagement, une bonne dose d'huile de coude et un peu de paperasse sont également nécessaires. Quand donner son préavis et comment préparer l'état des lieux  ? 

Fabien Court, directeur de l'agence ERA immobilier Convention, à Paris, donne à LCI ses bons conseils pour que tout se passe au mieux. En suivant quelques règles, vous devriez ainsi mettre toutes les chances de votre côté pour récupérer votre dépôt de garantie, communément appelé caution. Suivez le guide.

La durée du préavis de départ dépend de la ville où vous habitez :

• 1 mois : si votre logement se situe en zone tendue, c'est-à-dire dans les agglomérations où les prix de l'immobilier sont élevés. Cette durée est alors la même qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Paris, Lille, Strasbourg... parmi tant d'autres communes sont concernées. Vérifiez ici avec le simulateur de l'administration française si le domicile que vous quittez est situé en zone tendue. 

• 1 mois également : si votre logement est en dehors d'une zone tendue et s'il s'agit d'une location meublée.

• 3 mois : si votre logement est hors zone tendue et qu'il vous a été loué vide. A noter que le préavis peut être réduit à un mois notamment pour des raisons professionnelles (mutation, perte d’emploi, premier emploi),  sociales (perception du RSA ou de l’AAH, obtention d’un HLM) ou médicales (état de santé justifiant un déménagement). 

Il convient d'informer formellement votre propriétaire ou son représentant de votre décision de quitter le logement (vous n'avez pas d'explication à fournir). Trois voies s'offrent à vous :

-> Le courrier recommandé avec accusé de réception : prenez-vous y suffisamment à l'avance si vous optez pour la lettre, prévient Fabien Court, car "le délai de préavis ne court pas à partir du jour de l'envoi mais seulement à partir du moment où le propriétaire signe l'accusé de réception. Ainsi s'il est absent ou en vacances, la lettre risque de lui parvenir en retard. Ce qui repousse la date de résiliation du bail". Par exemple pour un préavis d'un mois, si vous envoyez votre courrier le 25 juin pour prendre congé de votre logement le 1er août mais que le bailleur ne le reçoit que le 5 juillet, celui-ci pourra considérer que le contrat ne prendra effectivement fin que le 5 août. Pire, si la lettre ne lui est pas du tout remise, votre notification n'est tout simplement pas valable. 

-> L'acte d'huissier : si vous souhaitez gagner du temps, cela présente l'avantage de ne pas risquer de décaler le préavis. C'est en effet la date de présentation de l'huissier chez le propriétaire qui est retenue, même s'il est absent, insiste le directeur d'agence du 15e arrondissement parisien. 

-> La remise en main propre : dès l'instant où vous faites signer un récépissé ou un émargement mentionnant la date, ce moyen est tout à fait valable.

Pour récupérer le dépôt de garantie, il vous appartient de rendre un logement propre et bien entretenu. Outre un ménage en profondeur, n'oubliez pas de "reboucher les trous dans les murs, repeindre les salissures, refaire les joints de la salle de bain et de la cuisine. L'entretien courant des appareils de chauffage et des appareils électriques ainsi que l'entretien annuel de la chaudière ou du ramonage des conduits de cheminée sont aussi à la charge du locataire", détaille Fabien Court.

Au moment de l'état des lieux (et de l'inventaire s'il s'agit d'un meublé), toutes les pièces seront passées au peigne fin et comparées à leur état quand vous êtes arrivé. L'état des lieux d'entrée servira alors de référence. Si le logement ou les équipements sont dégradés au-delà d'une usure normale, vous devrez indemniser le propriétaire. Celui-ci pourra alors effectuer une retenue sur le dépôt de garantie et dans les cas extrêmes vous réclamer une somme complémentaire, le tout "sur justificatifs avec devis pour du ménage ou des travaux par exemple", précise le directeur d'agence. A noter qu'un décret de 2016 oblige à prendre en compte la vétusté des éléments lors de l'état des lieux. Autrement dit, il est considéré comme normal que notamment la moquette, le carrelage ou la menuiserie ne soit pas restés comme neufs. 

Un conseil : "Pensez bien à relever les compteurs", insiste Fabien Court tout en rappelant qu'"il vous appartient en effet de rompre vos contrats de fourniture d'énergie en indiquant l'index de consommation. N'oubliez pas non plus de résilier votre assurance multirisque habitation". 

Si vous n'avez rencontré aucun problème, c'est-à-dire si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le propriétaire dispose d'un mois pour vous restituer le dépôt de garantie. S'il est nécessaire d'effectuer quelques réparations ou travaux, ce délai est porté à deux mois.  Fabien Court, dont l'agence gère 150 appartements, estime qu'il arrive en moyenne "une fois sur cinq" que les deux parties ne soient pas d'accord, au premier abord, sur l'état des lieux et donc sur le montant demandé. Mais "quand elles sont de bonne foi, il y a toujours des solutions à l'amiable". Il arrive alors que le locataire "répare ou remplace de lui-même" les éléments ciblés. 

Si vous ne recevez pas votre chèque dans les temps, et qu'un accord à l'amiable n'a pas pu être trouvé, tournez-vous vers la commission départementale de conciliation (CDC), après avoir envoyé au bailleur une mise en demeure de payer par lettre recommandée. La marche à suivre est indiquée ici sur le site de l'administration française. Si rien n'avance, libre à vous de saisir les tribunaux (le juge de proximité si les sommes en jeu sont inférieures à 4.000 euros ; le tribunal d'instance au-delà).