La construction d’une piscine ou d’une véranda est soumise à des déclarations en matière fiscale et d’urbanisme.
Certains propriétaires prennent le risque de s’en passer pour éviter un refus de permis ou une hausse de leurs impôts.
Mais cela peut avoir des conséquences au moment de la vente de leur bien.

Une piscine, une véranda, un cabanon ou un abri de jardin. Ces extensions peuvent augmenter la valeur de votre maison. C’est un atout pour la revente, mais de telles constructions nécessitent souvent une autorisation préalable ou une déclaration aux impôts. Beaucoup de propriétaires peuvent être tentés d’éluder cette démarche. Toutefois, ce choix apparait comme risqué. Depuis quelques années, Bercy utilise en effet les images satellites et l’intelligence artificielle pour traquer les constructions non déclarées. Rien qu’en 2023, plus de 125 000 courriers ont été envoyés par le ministère pour inciter des propriétaires à régulariser leur situation. Le procédé devrait également être utilisé pour repérer les bâtiments construits sans autorisation. 

Quand doit-on déclarer une piscine ou une véranda ?

Il faut distinguer la déclaration préalable de travaux de la déclaration fiscale. La première se fait en mairie et elle est obligatoire pour toute construction de plus de cinq mètres carrés. Elle est également souvent nécessaire pour les piscines, même les bassins hors-sol. Le plan local d’urbanisme peut aussi imposer des règles particulières. Il est donc toujours préférable de s’informer auprès de la mairie avant de se lancer dans une construction. 

La déclaration fiscale est obligatoire dès lors que la construction augmente la valeur de votre bien immobilier. En effet, cela a des conséquences sur votre niveau d’imposition. Une piscine qui ne peut ni être démontée ni déplacée sans la détruire est considérée comme une dépendance de la maison et doit donc être déclarée. Il en est de même pour toutes les constructions susceptibles d’augmenter la valeur du bien, quelle que soit la surface et "que les travaux aient ou non fait l'objet d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire", précise l’administration fiscale sur son site. 

Quelle sanction en cas de construction non déclarée ?

Ne pas déclarer la construction d’une piscine ou d’une véranda peut avoir des conséquences à deux niveaux. D’abord sur le plan du non-respect des règles d’urbanisme. L’addition peut alors être très salée, avec une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros ou 6 000 euros du mètre carré selon le type de construction. La mise aux normes ou même la destruction peut également être ordonnée. 

Vous risquez aussi de subir un redressement fiscal pour avoir sous-estimé la valeur de votre bien immobilier. L’administration exigera alors le manque à gagner sur la taxe foncière au cours des quatre dernières années, et d’éventuelles pénalités de retard. 

Que faire en cas d’achat d’une maison avec une piscine non-déclarée ?

Le vendeur d’un bien immobilier a l’obligation d’informer l’acheteur de toute anomalie. Si une piscine ou un autre élément a été construit sans permis, il doit le préciser par écrit. L’acquéreur peut alors lui demander la régularisation, dénoncer le compromis de vente, ou négocier une baisse du prix pour compenser le risque induit. 

Une fois le bien acquis, le nouveau propriétaire devient responsable des constructions effectuées. Il pourra donc être poursuivi par la mairie. S’il n'a pas été prévenu par le vendeur, il pourra ensuite se retourner contre lui. Toutefois, en matière d’infraction aux règles d’urbanisme, l’action pénale se prescrit au bout de six ans après la construction et l’action civile au bout de dix ans. Si vous achetez une maison avec une piscine construite il y a plus de dix ans sans autorisation, vous ne devriez donc pas être inquiété. Il est tout de même préférable de demander en amont la régularisation. 

Sur le plan fiscal, il vous appartiendra de bien déclarer cette piscine chaque année au fisc. Le droit à l’erreur instaurée en 2018 vous permettra d’éviter une majoration ou de limiter les pénalités de retard si vous déclarez spontanément votre construction, ou dans les 30 jours suivant la réception d’un courrier des impôts vous enjoignant de le faire.


Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO

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