Renoncer à son achat immobilier : que dit la loi ?

par Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO
Publié le 23 novembre 2023 à 8h00

Source : JT 20h Semaine

L’achat immobilier est une procédure assez longue en plusieurs étapes, de l’offre à l’acte.
Au cours de cette période, l’acquéreur peut vouloir renoncer pour diverses raisons.
Selon les cas, il pourra se rétracter sans frais, devoir apporter certains éléments ou payer des indemnités.

Vous pensez avoir trouvé le bien immobilier de vos rêves et avez fait une offre au vendeur. Mais subitement, un impondérable ou un doute vient remettre en cause votre désir. On pourrait croire qu’il suffit de se rétracter, et que personne ne vous obligera à acheter une maison. Cette situation extrême, bien que très rare, est néanmoins possible. Plus souvent, renoncer à un achat immobilier pour lequel on s’était engagé peut entraîner des frais. Cela dépendra de l’état d’avancement de la procédure et du temps écoulé après certains actes.

Se rétracter après une offre d’achat immobilier

Lorsqu’on est intéressé par un bien, la première étape est de faire une offre d’achat. Il doit s’agir d’un document écrit mentionnant les éléments essentiels du contrat (désignation du bien, prix, date, identité du vendeur et de l’acheteur…). Il n’existe pas de règles spécifiques en la matière et l’offre d’achat est donc soumise aux principes généraux du droit des obligations. En théorie, l’acceptation de l’offre engage juridiquement celui qui l’a formulée.

Néanmoins, l’acquéreur est libre d’inclure dans son offre un délai suspensif comme d’autres clauses de rétractation. Une rupture à l’amiable est par ailleurs préférable pour les deux parties. En effet, cet accord sera suivi d’un compromis de vente. S’il n’est pas obligatoire, il est presque systématique. Bien encadré en la matière, cet "avant-contrat" permettra à l’acheteur de renoncer assez facilement.

Se rétracter après la signature du compromis de vente

Parfois improprement appelé "promesse de vente" (qui n’engage que le vendeur), le compromis contraint l’acheteur. L’avant-contrat peut prévoir des pénalités s’il n’achète pas le bien. L’acheteur dispose cependant d’un délai de rétractation de dix jours à partir du lendemain de la signature ou de la réception des derniers documents obligatoires s’il en manquait. Le délai est prolongé si le dernier jour est un dimanche ou férié. Si le compromis a été conclu en ligne, ce délai démarre à la réception des documents envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception. Durant cette période, l’acheteur peut se rétracter (également par recommandé) sans avoir à payer de frais supplémentaires. La somme déjà versée lors de la conclusion du compromis doit lui être restituée.

Se rétracter grâce aux conditions suspensives

Passé ce délai, l’acheteur peut encore se rétracter sans frais. Mais il devra alors invoquer les conditions suspensives prévues dans le compromis. La plus connue est l’obtention d’un prêt immobilier. L’acquéreur devra présenter un ou plusieurs refus de prêt de la part d’organismes de crédit, dont le nombre est prévu par le compromis (souvent trois). Attention, la jurisprudence prévoit que si les refus sont dus au comportement de l’acquéreur, qui aurait par exemple monté un dossier inacceptable, la clause n’est pas valable. D’autres conditions suspensives peuvent être prévues, comme la vente de son précédent bien ou la découverte d’un vice caché.

La clause de réitération

Il existe une dernière façon de se rétracter pour l’acquéreur. Il est tout à fait possible d’intégrer dans le compromis de vente une clause de réitération. Celle-ci implique que le compromis sera caduc si les deux parties ne redonnent pas leur consentement au moment de signer l’acte de vente. Mais c’est une arme à double tranchant puisque le vendeur peut aussi changer d’avis au dernier moment.

Quelles conséquences pour l’acheteur qui se rétracte ?

Enfin, si le délai de dix  jours est dépassé et qu’aucune condition suspensive ni clause n’est régulièrement invoquée, l’acquéreur qui se rétracte peut-être contraint de payer des frais à l’acquéreur. Appelés « clause pénale », leur montant est prévu par le compromis de vente et doit permettre de compenser les pertes liées à l’immobilisation du bien.

En principe, l’exécution forcée du contrat est aussi une possibilité. Néanmoins, il est largement déconseillé au vendeur de s’engager sur ce terrain. D’une part, l’acquéreur qui a renoncé risque très souvent d’être insolvable. D’autre part, le bien est alors indisponible le temps de la procédure qui peut être très longue. Enfin, la décision des juges n’est jamais une certitude. Se contenter des pénalités est bien plus commode.


Victor LEFEBVRE pour TF1 INFO

Tout
TF1 Info