La vente immobilière en viager représente un marché restreint, mais en expansion.Il repose sur l’acceptation d’un aléa sur le prix de vente par les deux parties.Le viager suppose quelques règles particulières, ainsi que des spécificités fiscales.
C’est un mode de transaction très connu, mais pourtant assez peu utilisé. Le viager ne concerne qu’environ 0,5 % des ventes immobilières. Il est cependant en expansion depuis plusieurs années. L’allongement de la durée de vie ainsi que la crainte d’une chute des revenus à la retraite ont pu doper ce marché. Le principe est qu’un vendeur (ou crédirentier) cède son bien non pour une somme fixe, mais contre une partie du prix de vente, appelée le bouquet, doublé d'une rente à vie.
Comment se calcule le prix du viager ?
Pour calculer le prix de chaque élément, on retire de la valeur estimée du bien le montant du bouquet. Le prix restant est ensuite divisé en rentes en fonction de l'espérance de vie du vendeur. Chacun peut être perdant dans l’affaire. Le montant total dépendra aussi du type de viager. Celui-ci peut être libre ou occupé. Dans le cadre d’un viager occupé, le crédirentier garde la jouissance du bien jusqu’à son décès ou son départ volontaire. Il lui incombe en revanche de l’entretenir et de payer la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les factures d’énergie. Dans ce cas, le prix du bien est généralement revu à la baisse pour compenser la perte d’usage par l’acheteur. Les gros travaux seront à la charge de ce dernier.
Quelles sont les règles pour acheter en viager ?
Le viager repose sur le principe d’un aléa accepté par les deux parties. Ainsi, il est interdit d’acheter lorsqu’un décès est "prévisible". Par exemple, si l’acheteur sait que le vendeur a une maladie grave et décède rapidement, le contrat peut être annulé. D’une manière générale, il le sera si le décès survient moins de 20 jours après sa conclusion. Il n’est pas obligatoire pour le vendeur de fournir un certificat médical. Si l'acheteur ne paye pas la rente, la vente peut être annulée. C'est-à-dire que les parties seront remises en l'état initial. Le vendeur pourrait devoir rendre le bouquet, mais récupérera la pleine propriété du bien. Il n'est pas rare qu'il conserve les rentes déjà versées à titre d'indemnisation. Il est donc plus prudent pour l'acheteur de prendre une assurance. Celle-ci pourra également protéger ses héritiers s'il venait à décéder avant le crédirentier.
La procédure de cession est identique à celle d’une vente classique. Elle nécessitera un acte authentique validé par un notaire, et le paiement des fameux frais de notaire, qui comprennent ses émoluments et le paiement des taxes. Le viager peut avoir des intérêts fiscaux pour les deux parties. Dans le cadre d’un viager occupé, qui représente l’essentiel du marché, le prix de vente subit une décote. Or, c’est cette valeur diminuée qui est retenue comme base pour fixer les frais de notaire et qu’il faudra déclarer dans le cadre de l’impôt sur la fortune. Pour le vendeur, la rente mensuelle est imposable, mais bénéficie d’un abattement important. Elle est de 30 % pour les moins de 50 ans. Ce taux passe à 50 % jusqu’à 59 ans, à 60 % jusqu’à 69 ans puis à 70 % pour les plus âgés. Il est en principe possible de vendre en viager à tout âge. Mais dans les faits, il est rare de trouver des acheteurs lorsque le vendeur a moins de 65 ans.