Assez peu répandu et souvent mal considéré, le viager peut cependant être intéressant pour les deux parties.Il permet à l’acheteur de ne pas payer le bien en une seule fois et au vendeur de se garantir une rente.Toutefois, il faut comprendre que cette opération ne convient pas à toutes les situations.
La hausse rapide des taux d’intérêts ces dernières années a rebattu les cartes du marché immobilier. Certaines personnes peuvent donc avoir plus de mal à obtenir un emprunt. En parallèle, des propriétaires peuvent être inquiets sur leur capacité à vivre décemment avec leur retraite. Dans les deux cas, le viager peut être une solution, même s’il garde une image assez négative, puisque l’une des parties a un "intérêt" au décès de l’autre. Ce peut tout de même être une bonne opération pour les deux parties, mais à condition d’avoir bien conscience des avantages et inconvénients. Quelques questions doivent donc être tranchées en amont.
Comment calculer le prix d’un bien en viager ?
Le prix du bien se répartit en un "bouquet", payé le jour de la vente et une rente viagère mensuelle. Généralement, le bouquet représente environ 30 % du prix total, mais son montant peut être librement fixé. La rente est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur (ou crédirentier) et la valeur estimée du bien, diminuée du bouquet. Toutefois, une décote potentiellement importante peut être appliquée selon le type de contrat choisi. Il faut également savoir que même si l’apport est faible, il est souvent difficile d’obtenir un prêt pour acheter en viager. En effet, généralement, le vendeur garde la jouissance de son bien. Celui-ci ne pourra donc pas être récupéré par la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.
Viager libre ou viager occupé ?
L’essentiel des ventes du secteur concerne un viager occupé. Cela signifie que le vendeur peut jouir des lieux jusqu’à son décès, et que l’acheteur doit donc avoir un autre logement en attendant. Dans ce cas, une décote sur le prix total est appliquée. Plus le crédirentier est jeune, plus elle sera importante. Celui-ci devra par ailleurs s’acquitter de la taxe foncière et entretenir le bien à ses frais. Le viager libre signifie que le vendeur quitte immédiatement les lieux. La décote n’est donc pas appliquée. Ce système est adapté par exemple aux personnes déménageant pour leur retraite ou qui ont besoin de partir en résidence spécialisée, mais ne souhaitent pas être une charge pour leurs enfants. Le viager occupé peut donc être plus adapté à un investisseur qui a déjà un logement, tandis que le viager libre peut convenir à une personne cherchant un bien et ne pouvant fournir un apport très important.
Quels sont les risques liés au viager ?
Le viager est par définition un pari. Chaque parti doit donc envisager le pire scénario avant d’accepter. L’acheteur doit envisager que le crédirentier dépasse largement l’espérance de vie calculée. Cela peut représenter des années de rente en plus à verser et donc un bien payé très cher. Il sera en revanche "gagnant" en cas de décès précoce. Pour le crédirentier, le viager lui garantit une rente à vie et donc une forme de sécurité. En revanche, ses héritiers ne pourront au mieux récupérer que le prix du bouquet. Ce n’est donc pas la solution lorsque l’on tient à léguer un patrimoine à ses enfants.
Il est également possible que ce soit le débirentier qui décède le premier. La propriété du bien comme les rentes sont alors transmises à ses héritiers. Mais si ceux-ci sont incapables de payer, la vente peut être annulée et le bouquet remboursé. C’est plus généralement le cas si l’acheteur fait défaut dans les paiements. Si sur le papier, cette situation peut paraître séduisante pour le crédirentier, cela le conduira à une perte de revenus le temps que la justice règle la question. Il est donc plus prudent d’exiger que l’acheteur contracte une assurance.