100.000 euros pour devenir proprio à Paris : la proposition Griveaux fera-t-elle flamber les prix de l'immobilier ?

"Je propose que la ville de Paris crée un organisme qui apportera jusqu'à 100.000 euros pour un achat en résidence principale". Au détour d'une phrase dans une interview au Parisien, le candidat LaREM à la mairie de Paris Benjamin Griveaux soumet une de ses propositions phare pour retenir les classes moyennes, trop souvent obligées de quitter la capitale pour acquérir un logement. "Vous êtes un jeune couple, vous gagnez 6000 euros, vous avez un enfant, vous ne pouvez pas acheter si vous n'avez pas d'apport. C'est injuste", constate-t-il. Il propose donc de créer une société foncière, contrôlée par la mairie de Paris, dont la vocation serait d'aider 20.000 ménages, entre 2020 et 2026, pour un montant maximal de 100.000 euros, ou 20% de la valeur du bien. Une promesse à 2 milliards d'euros. Ces 100.000 euros seraient restitués en cas de revente ainsi que 20% de la plus-value éventuelle réalisée par les propriétaires.

Accusé de participer au concours Lépine des propositions pour les municipales, de favoriser l'inflation par ce biais, l'ancien porte-parole s'en est défendu, lundi 3 février sur France Info : "Ce n'est pas une mesure farfelue, il y a un grand pays qui s'appelle le Canada qui l'a mise en place, dans une ville comme Toronto notamment". Une référence à "l'incitatif", une aide fédérale destinée aux acheteurs d'un premier logement, mise en place en septembre 2019. Dotée d'1,25 milliard de dollars canadiens (environ 850 millions d'euros) sur trois ans, elle prévoyait qu'un organisme fédéral prête aux futurs acquéreurs entre 5% et 10% de leur futur logement, selon que celui-ci soit ancien ou neuf. 

Comparaison ne valant pas toujours raison, la presse canadienne se charge de rappeler que l'exemple de Toronto n'est pas vraiment le bon. En effet, en raison des plafonds déterminés par le gouvernement canadien et des prix pratiqués, l'achat n'est pas simple dans la plus grande ville canadienne (2,7 millions d'habitants). Avec un prix d'achat moyen supérieur à 837.000 dollars canadiens (570.000 euros) en décembre 2019, le dispositif, qui ne s'adresse qu'aux ménages gagnant moins de 120.000 dollars par an (81.000 euros), et limite l'emprunt à 480.000 dollars, était sous-dimensionné pour les prix en centre-ville, favorisant les recherches dans les lieux moins cotés, et donc, la hausse des prix dans ces secteurs. Si bien qu'en l'état, seuls 3000 acheteurs ont demandé à bénéficier du programme. "Le bébé électoral a du mal à grandir", avait tranché l'économiste Jean-Pierre Aubry auprès de Radio Canada. 

"L'expression m'avait marquée", réagit auprès de LCI Sylvain Bogeat, conseiller logement de Benjamin Griveaux, qui écarte implicitement la comparaison faite par son candidat. A raison : l'aide est fédérale au Canada, locale à Paris. "C'est une question de calibrage : la mesure est faite pour Paris et s'adresse à 20.000 personnes, et nous la mettrons en place sur la base d'une surface et d'un prix d'achat raisonnable." Autrement dit, pas question pour la potentielle future municipalité de contribuer à financer des ménages aux revenus démesurément élevés pour les aider à acheter un appartement de 100 m² dans le 6e arrondissement (où a été récemment relevé le prix moyen du m² le plus élevé).

Quid, alors, du risque inflationniste, relevé par plusieurs connaisseurs du dossier, alors que le prix du mètre carré parisien a augmenté de 6,3% en moyenne en un an ? Les propriétaires désirant se séparer de leurs trois-pièces, les biens généralement visés - et particulièrement recherchés à Paris - par les foyers auxquels s'adresse Benjamin Griveaux, ne seraient-ils pas tentés de réévaluer les prix, sachant que les potentiels acquéreurs auraient 100.000 euros de plus dans leur apport ? Une question que le même Benjamin Griveaux avait d'ailleurs mise en avant quand il s'agissait de justifier, septembre 2017, la baisse de 5 euros des APL.

Auprès de L'Express, le président de Century 21 Laurent Vimont, qui avait alerté dès que Benjamin Griveaux en avait fait l'annonce, prédit : "Dans un marché de pénurie, dès que vous favorisez une partie de la population en amplifiant le nombre de demandeurs sur un marché où l'offre ne bouge pas, mécaniquement vous faites monter la demande et donc les prix". Un risque que l'équipe de Benjamin Griveaux minimise : "Cette politique concernera une petite part du marché immobilier parisien". Comprendre que le candidat n'imagine pas que le public concerné, "qui ne pèse que 2% des volumes de ventes annuelles à Paris", puisse peser défavorablement sur le niveau des prix.

Autre garde-fou mis en avant : le caractère "raisonnable" des conditions d'achat à remplir pour pouvoir être éligible à cette aide. "On ne financera rien au-dessus des prix du marché [10.000 euros/m² en moyenne à Paris]. De cette façon, vous restreignez aussi le risque inflationniste".  Mais se présente un autre angle mort : dans son fonctionnement, la foncière qui participera au financement de ces projets immobiliers captera, à la revente, 20% de la plus-value. L'équipe Griveaux y voit un avantage, qu'il faut comprendre ainsi : "Nous sommes dans le cadre d'un projet résidentiel et non d'investissement". Le candidat espère donc que, là où de nombreuses acquisitions se font sur des biens immobiliers occupés quelques années avant d'acheter plus grand ou ailleurs, l'achat réalisé dans le cadre de sa proposition sera plus pérenne. Aussi Sylvain Bogeat veut-il croire que ce système "suscitera beaucoup moins d'inflation que dans le cadre d'un financement bancaire, où l'acheteur, futur vendeur, serait incité à vendre à un prix plus élevé pour empocher l'intégralité de la plus-value". 

La captation de 20% de la plus-value effectuée par la société foncière, en plus du remboursement de l'apport initial, ne pourrait-elle pas inciter, au contraire, les vendeurs, à renchérir leur prix de vente pour amortir cette perte et augmenter leur pécule ? "J'ai du mal à croire, à moins d'être de très bons négociateurs, que ces 2% de vendeurs auraient dans l'idée de gonfler leurs prix, au point d'influencer ceux du marché", se rassure Sylvain Bogeat. Un argument auquel ne croit pas la présidente du réseau immobilier Orpi, interrogée par Capital : "Ce n'est pas en capant les prix au sein du dispositif qu'on aura un impact sur les prix du marché". Et d'appeler au contraire à développer l'offre de logements pour diminuer les prix. Un sujet sur lequel le camp Griveaux a une idée pour réinsérer les logements vacants dans le marché immobilier : "Le problème, c'est qu'ils n'ont pas confiance. Alors on va proposer à ces bailleurs que la Mairie de Paris joue le rôle de l'intermédiaire entre eux et les locataires". Une réponse à la crise du logement, mais pas forcément à celle de l'accès à la propriété.