Il faut attendre l'expropriation avant de vendre

"Il ne faut jamais vendre la peau de l’ours avant de l’avoir tué", affirme une expression française. En l’occurrence, si vous héritez, ne profitez pas du bien acquis pour le vendre aussitôt sans avoir fait les démarches vous autorisant à vendre. La justice accorde au fisc un droit de regard strict sur une éventuelle vente prématurée et dans ce cas précis, l’intérêt public ne tient pas, précise la Cour de cassation à propos de l’affaire suivante.

Un propriétaire vent à sa commune un terrain loué à un fermier selon un bail rural à long terme. Il fait l’année suivante l'objet d'un redressement fiscal. "Les baux à long terme permettent d'être en partie exonéré de droits de succession à condition que le bien soit conservé au moins cinq ans par l'héritier", précise l’administration fiscale. Or, dans ce cas-ci, seulement trois ans s'étaient écoulés depuis l'héritage.

Le propriétaire se défend en assurant qu’il s'agit d'une vente avec un intérêt public, afin de permettre la création d'une zone d'utilité publique avec déchetterie et caserne de pompiers. Il assimile ce cas à celui de l'expropriation pour cause d'utilité publique. En fait, l'expropriation étant une vente forcée, elle ne fait pas disparaître l'avantage fiscal.

La Cour de cassation n’a pas suivi le raisonnement du propriétaire. "L'intérêt public d'une vente n'est pas un critère. Tant qu'il n'y a pas de procédure d'expropriation, il s'agit d'une vente volontaire." Ainsi, le propriétaire qui n'a pas attendu d'être exproprié s'est donc volontairement soustrait à l'obligation de conserver son bien durant cinq ans, condition de la réduction d'impôts sur la succession.

Un certain nombre de biens comme les bois et forêts durablement gérés, les biens situés en Corse, les espaces naturels protégés ou les monuments historiques peuvent bénéficier de droits réduits. C'est le cas lorsque la vente porte sur des biens qui ont été acquis avec des droits de succession ou de donation réduits. Mais, excepté pour la Corse, l'exonération est soumise à des conditions variables qui peuvent créer des obligations durant plusieurs décennies.

Les propriétaires de bois et forêts doivent ainsi appliquer une gestion durable durant au moins 30 ans et ceux des espaces naturels protégés durant au moins 18 ans. Les propriétaires des biens agricoles loués à long terme doivent conserver la propriété durant 5 ans. Les propriétaires de monuments historiques, eux, doivent justifier d'une convention signée avec l'Etat pour organiser leur ouverture au public, etc.