FUTUR - L’après-Covid-19 va voir se généraliser l’hybridation des modes de travail, au bureau, dans des lieux tiers ou à la maison. A côté de cela, dans ce contexte de recul économique, les entreprises vont sans doute ajuster leurs besoins d’espace.
S’il faut faire la chasse aux dépenses inconsidérées, pourquoi ne pas commencer par les mètres carrés inutiles ? C’est la question que se posent de plus en plus d’entreprises après la crise du coronavirus.
Car les faits parlent d'eux-mêmes : les bureaux sont sous-utilisés ; l'immobilier de bureau est cher, pouvant aller jusqu'à des milliers d'euros le mètre carré ; la crise sanitaire du COVID19 a déclenché une crise économique sans précédent. La solution pourrait paraître évidente : pour faire des économies, pourquoi ne pas réduire la surface de bureaux ? C’est ce qu’avance, dans une note publiée jeudi sur le sujet, le cabinet d’audit Deloitte.
Vers la "réduction massive" des surfaces de bureaux ?
"Face à l’augmentation des coûts immobiliers ces cinq dernières années (liée principalement à l’évolution des loyers en Île-de-France), la 'sous-occupation' des postes de travail est l’une des préoccupations des entreprises", indiquent ainsi Olivier Gerarduzzi et Bruno Amsellem, directeur et associé chez Deloitte, auteurs de la note d'analyse. Selon leurs chiffres, avant la crise, le taux d’occupation moyen des postes était compris entre 50 et 70% du temps, du fait des RTT, congés, déplacements, réunions… Et quand on sait qu’en Île-de-France, un poste de travail coûte entre 5.000 et 18.000 euros du m2 hors taxe à l’année, en fonction de sa localisation... la solution serait tentante.
"À la recherche d’optimisation sur les charges d’exploitation et dans un contexte de crise économique, les impacts seront nombreux : gel des embauches, voire, pour certains secteurs, mise en place de PSE, déploiement généralisé du télétravail…", poursuivent les auteurs. "Nous pouvons raisonnablement pronostiquer que les entreprises vont, dans les trois prochaines années, procéder à la restitution plus ou moins massive de surfaces tertiaires qu’elles auront estimées comme excédentaires."
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Car le confinement a confirmé et peut-être accéléré un phénomène qui était déjà à l’œuvre : le mélange des nouveaux modes de travail, que ce soit au bureau, dans des tiers lieux, à la maison, ou en nomadisme. Toutes les entreprises n’ont pas avancé au même rythme, certaines avaient déjà mis en place des outils digitaux adaptés avant la crise, d’autres ont dû s’adapter dans l’urgence. Les grèves de décembre 2019 avaient déjà mis le pied à l'étrier, et permis de tester ces nouveaux modes de travail, coworking en tête.
Puis, le confinement éprouvé durant deux mois et le déploiement du télétravail à grande échelle, phénomène totalement inédit, a montré aux entreprises une nouvelle façon de concevoir les espaces de travail : les raisons de se rendre au bureau doivent être motivées. "Ces expérimentations, même si elles ont été généralement subies, ont accéléré la démonstration en cours depuis des années que les activités tertiaires peuvent être aussi efficaces en dehors des tours de bureaux", souligne l’analyse. Bref,le 16 mars dernier, une "révolution du rapport à l’espace de travail" s'est opérée.
Du gagnant-gagnant ?
De nombreux salariés commencent en effet à exiger ce mode de fonctionnement : moins de déplacements inutiles, plus d’efficacité et de confort psychologique, et sont désireux d'un meilleur accueil au bureau "dans des espaces pensés pour encourager le lien, l’intelligence collective et la créativité". Des attentes qui ne sont pas les mêmes que celles des employeurs, mais qui se rejoignent : d’après une étude Gartner citée dans Les Échos, la moitié des 300 directeurs financiers interrogés prévoit de laisser au moins 10 % de leurs salariés en télétravail après l’épidémie.
La solution mise en place, qui commençait déjà à se déployer depuis quelques années, est celle du "desk-sharing" ou "flex-office", un système de bureaux partagés, permettant d'avoir moins de postes que de salariés. Une entreprise qui abrite 625 salariés et autant de postes de travail, utilise environ 10 000 m² de surface utile brute locative. Si elle met en place le "desk-sharing", ainsi qu’une organisation en télétravail, cela "pourrait permettre des économies de surfaces pouvant aller jusqu’à 40%, selon la variation du taux de desk-sharing (entre 10 et 50 % de bureaux en moins dans cet exemple). Les économies sur les charges d’exploitation pourraient être proportionnelles."
Forcément, face à ce mouvement des entreprises, la chaîne des acteurs de l’industrie immobilière va devoir également se réinventer : repenser les espaces, faire évoluer certaines réglementations, modifier les usages sur les clauses des baux... "Les périodes à venir ouvriront de nouvelles perspectives", indique la note.
Par exemple, à la Défense, la question se pose, de l’occupation des 3 600 000 m² du parc de bureaux. Que vont devenir ces tours de bureaux ? Et ces constructions emblématiques qui viennent d’être lancées, comme la tour Aurore ou le projet Alti Plano ? Quoi qu'il en soit, le cabinet de conseil voit dans tout cela "une opportunité historique" : "Le Covid-19 est l’occasion pour Paris-La Défense de repenser la ville dans le quartier d’affaires", écrivent les auteurs, prenant l'exemple du projet d’Hermitage, projet de deux futures tours jumelles, décrié, et qui "visait principalement à construire des logements de type services appartements au pied de l’axe historique parisien" : "En dehors de ces quelques logements destinés à des expatriés à fort pouvoir d’achat, l’avenir proche du quartier est sans doute d’y apporter des lieux de vie pour une population qui cherche à se rapprocher du centre de la métropole sans travailler dans le quartier d’affaires pour autant."